쫀득쫀득 in 영종도

다가구주택을 경매로 낙찰받으면 그다음부터 뭘 해야 할까요. 등기만 넘어오면 끝나는 게 아니라, 건물 안에 살고 있는 세입자들을 어떻게 처리하느냐가 사실상 낙찰 이후의 진짜 숙제더라구요.

이번 글은 직접 낙찰받아 본 경험담이 아니라, 관련 법령과 실무 자료를 바탕으로 낙찰 직후부터 세입자 명도(퇴거) 또는 승계까지의 절차를 순서대로 정리한 가이드입니다. 특히 "세입자를 어떻게 내보내는가"와 "세입자가 계속 살게 되면 낙찰자가 뭘 떠안게 되는가"라는 두 가지를 비중 있게 다뤄보려고 합니다. 다가구주택 경매 입찰을 고려 중이거나 이미 낙찰을 받아 다음 절차가 막막한 분이라면 순서대로 따라가 보시면 좋을 것 같습니다.

1. 왜 지금 다가구주택 경매 물건이 늘고 있을까

본론에 들어가기 전에 배경을 좀 짚고 가겠습니다. 서울경제 보도에 따르면 2026년 1월부터 8월 28일까지 전국 강제경매 신청이 13,068건으로 전년 동기(8,457건) 대비 54.5%나 급증했고, 같은 기간 임의경매 신청도 18,050건으로 11.7% 늘었다고 합니다. 둘을 합친 31,118건은 이미 2024년 한 해 전체 건수(31,063건)를 넘어선 수치이고, 이 추세라면 2010년 기록(46,040건)까지 넘볼 수 있다는 전망도 나온다고 하네요.

시사저널e 보도는 여기서 한 걸음 더 나가서, "전세사기 물량을 노리는 청년들이 빌라 경매에 뛰어든다"며 다가구·연립주택 경매 건수가 1년 새 63%나 늘었다고 전합니다. 두 기사 모두 공통으로 지목하는 원인은 2022년부터 본격화된 '깡통전세'·전세사기의 여진입니다. 세입자의 보증금 반환소송이 늘고, 주택도시보증공사(HUG) 같은 보증기관이 대위변제 후 구상권을 행사하는 과정에서 강제경매 신청이 함께 늘었다는 설명이고요.

이 배경을 알아두면 왜 이 글이 특히 세입자 문제를 비중 있게 다루는지 이해가 쉬워집니다. 요즘 경매에 나오는 다가구주택 중 상당수는 "세입자 보증금을 제때 못 돌려준" 물건, 즉 임차인 문제가 핵심 쟁점인 물건일 가능성이 예전보다 높아졌다고 볼 수 있거든요.

2. 다가구주택 경매, 다세대주택과 뭐가 다를까

다가구주택 경매를 이해하려면 먼저 다세대주택과의 구조적 차이를 짚고 넘어가야 합니다. 다세대주택은 공동주택이라 세대별로 구분등기가 가능하고, 매매든 경매든 호실 단위로 따로 진행됩니다. 반면 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되고(지하층 제외 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하) 구분등기 자체가 불가능합니다. 건물 전체가 등기부 하나에 묶인 "단독 소유" 물건이라, 경매도 건물 전체를 통째로 매각할 수밖에 없는 구조입니다.

이게 왜 중요하냐면, 다가구주택은 건물 전체 등기부 하나에 모든 호실 세입자의 권리(저당권·전입일자 등)가 얽혀 있어서, 낙찰자는 건물에 사는 세입자 전원의 권리관계를 한꺼번에 파악해야 하기 때문입니다. 한 세입자의 전입일자나 배당 여부가 다른 세입자의 배당 순위에도 영향을 주는 구조거든요. 그래서 다가구주택 경매에서는 "매매가(낙찰 예상가)와 건물 전체 세입자 보증금 총액을 비교해, 보증금 총액이 낙찰가보다 많으면 입찰하지 않는 게 좋다"는 체크리스트가 실무에서 자주 언급됩니다. 세입자 보증금 합계가 낙찰가를 넘으면, 낙찰자가 떠안아야 할 인수 채무가 매입 이득을 초과할 수 있기 때문이라고 하네요.

3. 낙찰 후 절차 타임라인 — 잔금 납부부터 인도명령까지

낙찰 이후의 절차는 법적으로 순서와 기한이 정해져 있습니다. 하나씩 순서대로 보겠습니다.

1. 매각기일(낙찰): 최고가 매수신고인으로 결정됩니다.
2. 매각결정기일: 통상 매각기일로부터 1주일 이내로 정해지고, 법원이 매각허가결정 또는 불허가결정을 선고합니다.
3. 매각허가결정의 확정: 이해관계인이 즉시항고를 하면 확정되지 않고, 항고가 없거나 기각되면 확정됩니다.
4. 대금지급기한 지정: 법원은 확정일부터 3일 안에 대금지급기한을 지정·통지해야 하고, 지급기한 자체는 확정일로부터 1개월 안으로 정해집니다.
5. 매각대금 납부: 잔금을 완납하는 즉시(등기 여부와 무관하게) 소유권을 취득합니다. 소유권이전등기는 효력 발생 요건이 아니라 이후의 공시 절차라고 보면 됩니다.
6. 소유권이전등기: 대금을 완납하면 법원이 등기소에 소유권이전등기(및 말소등기)를 촉탁하는 방식으로 진행됩니다.
7. 인도명령 신청: 대금 납부 후 늦어도 6개월 이내에 집행법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다(4장에서 자세히 다루겠습니다).
8. 배당기일: 법원이 배당기일을 지정해 채권자·임차인 등에게 매각대금을 배당합니다.

입찰 전에 확인해야 할 "경매 4종 서류"

아직 입찰 전 단계라면, 반드시 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 네 가지를 확인해야 합니다. 이 중에서도 매각물건명세서가 핵심인데요, 임대차 내용과 함께 낙찰자가 인수해야 할 권리(말소되지 않는 권리)가 정리돼 있습니다. 매각기일 1주일 전부터 법원에 비치돼 누구나 열람할 수 있다고 하니, 입찰을 고려 중이라면 꼭 챙겨봐야 할 것 같습니다. 권리분석에서 가장 중요하게 확인해야 할 항목은 선순위(대항력 있는) 임차인의 존재 여부입니다.

4. 세입자의 운명을 가르는 3가지 요소

다가구주택 경매에서 "이 세입자는 소멸(명도 대상)인가, 낙찰자가 인수(승계)해야 하는가"를 결정하는 건 아래 세 가지 요소의 조합입니다.

대항력 — 전입신고와 말소기준권리의 선후관계

대항력은 임차인이 주택을 인도(점유)받고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 발생합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 경매에서는 이 대항력 발생 시점이 말소기준권리(통상 가장 먼저 설정된 저당권·근저당권 등)보다 앞서는지 뒤서는지로 운명이 갈립니다.

• 말소기준권리보다 전입이 빠른 선순위 임차인 → 대항력 있음, 낙찰자에게도 임차권을 주장할 수 있음
• 말소기준권리보다 전입이 늦은 후순위 임차인 → 대항력 없음, 경매로 임차권 소멸, 명도(인도명령) 대상

우선변제권과 확정일자

우선변제권은 대항요건(점유+전입신고)에 더해 확정일자를 받으면 생기는 권리로, 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터 방문, 인터넷등기소 온라인 신청, 등기소 방문 세 가지 경로로 받을 수 있고 수수료는 600원이라고 하네요. 전입신고와는 별개 절차라서, 전입신고만 하고 확정일자를 안 받은 임차인은 대항력은 있어도 배당 순위(우선변제권)는 없을 수 있습니다.

참고로 소액임차인의 최우선변제권(일정액 이하 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받는 제도)도 있는데, 기준 금액과 최우선변제액은 지역·시기별로 자주 개정돼 와서 이번 조사로는 2026년 10월 현재의 정확한 수치까지는 확인하지 못했습니다. 실제 사건에 적용할 땐 법원경매정보 등에서 그 시점 기준을 따로 확인하시는 게 안전할 것 같습니다.

배당요구 — 하지 않으면 보호받지 못한다

우선변제권이 있어도, 법원이 정한 배당요구의 종기까지 서면으로 배당요구를 해야 실제로 돈을 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 배당절차에서 아예 제외되고, 나중에 배당받은 다른 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수도 없다고 하니 꽤 치명적인 부분입니다.

흥미로운 점은, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 순간 그 자체가 임대차 해지 의사표시로 간주된다는 것입니다. 그래서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이라면 "배당요구를 해서 우선변제권을 행사할지" 아니면 "배당요구를 하지 않고 대항력을 유지해서 낙찰자에게 보증금 전액을 직접 청구할지" 둘 중 하나를 선택할 수 있는 구조입니다. 배당요구를 했는데 일부만 배당받았다면, 못 받은 잔액은 대항력을 근거로 낙찰자에게 계속 청구할 수 있고요.

요약: 소멸되는 경우 vs 인수되는 경우

이 표는 위 법리를 조합해 재구성한 것이고, 개별 사건의 결론은 반드시 매각물건명세서·배당표 같은 1차 자료로 재확인해야 한다는 점을 꼭 덧붙이고 싶습니다.

5. 세입자가 계속 거주하게 되는 경우 — 임대인 지위 승계

이번 글에서 가장 비중 있게 다루고 싶었던 부분입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 다 돌려받지 못한 채 남아있는 경우, 낙찰자는 단순히 "세입자가 있는 집을 산" 게 아니라 임대인의 지위 자체를 통째로 넘겨받게 됩니다.

법적 근거

주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인(그 밖에 임차주택의 소유권을 취득한 사람을 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정합니다. 이 조문은 매매뿐 아니라 경매로 소유권을 취득한 경우도 포함합니다. 그리고 이 승계는 임차인의 동의나 통지 없이 법률상 당연히 발생한다는 게 핵심입니다. 낙찰자가 "나는 승계를 원하지 않는다"고 주장할 여지 자체가 없는 거죠.

승계되는 범위는 차임지급청구권 같은 권리뿐 아니라 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무입니다. 전 소유자와 낙찰자 사이에 "채무 승계는 제외한다"는 식의 약정을 맺어도, 그건 임차인에게 불리한 약정이라 임차인에 대한 관계에서는 무효라고 합니다. 원래 임대인(경매 채무자)의 보증금 반환 의무는 이 시점에 소멸하고, 임차인은 이제 낙찰자에게만 보증금을 청구할 수 있습니다.

한편 주택임대차보호법 제3조의5는 "임차권은 경매에 따른 경락으로 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"고 정하고 있습니다. 즉 원칙은 소멸이지만, "대항력이 있는데 보증금을 다 돌려받지 못한" 임차권만 예외적으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 그대로 인수되는 겁니다. 이게 바로 "세입자가 계속 거주하게 되는 경우"의 법적 근거라고 보시면 됩니다.

다만 이 단서 조항이 보호하는 범위가 대항력에 한정되는지, 우선변제권까지 포함하는지는 해석이 갈릴 수 있는 영역이라고 하니, 이 부분은 "확정된 결론"이라기보다는 "다툼의 여지가 있는 쟁점" 정도로 알아두시는 게 안전할 것 같습니다.

임대차 기간이 남아 있다면

대항력 있는 임차인은 계약 기간이 남아 있으면 그 기간 거주를 계속할 권리가 있고, 계약 만료가 다가오면 계약갱신요구권을 낙찰자(새 임대인)에게도 행사할 수 있습니다. 전 임대인 단계에서 이미 갱신요구가 적법하게 성립한 상태였다면, 소유자가 바뀌었다고 해서(경매 낙찰 포함) 새 소유자가 "실거주하겠다"는 이유만으로 그 임차인을 내보내기는 어렵다는 해석이 일반적입니다.

다만 "경매로 소유권을 취득한 낙찰자"가 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있는지에 대한 경매 특유의 구체적 판례는 이번 조사로는 확인하지 못했습니다. 일반 매매 사례를 기준으로 한 해석이 경매에도 그대로 적용되는지는 사안에 따라 달라질 수 있는 영역이라, "원칙적으로는 거절이 어렵다" 정도로 조심스럽게 받아들이시는 게 좋을 것 같습니다.

HUG 등 보증기관이 이미 대위변제했다면

임차인이 전세보증금반환보증(HUG·SGI서울보증 등)에 가입해 있었고 임대인이 보증금을 못 돌려줘서 보증기관이 먼저 보증금을 지급(대위변제)한 경우, 보증기관은 임차인의 보증금 채권을 그대로 승계받아 채권자 지위에 서게 됩니다. 즉 경매 물건에 "이미 HUG가 대위변제를 완료했다"는 사정이 있다면, 겉보기엔 임차인이 이미 돈을 받은 것처럼 보여도 낙찰자가 인수해야 할 상대방이 임차인에서 HUG로 바뀐 것일 뿐, 인수 의무 자체가 사라지는 건 아닐 수 있습니다. 대위변제 여부도 매각물건명세서·배당표에서 꼭 확인해야 할 변수로 봐야 할 것 같습니다.

6. 세입자를 내보내야 하는 경우 — 인도명령 절차

반대로 대항력이 없는 세입자나 점유자는 법원의 인도명령이라는 비교적 신속한 절차로 내보낼 수 있습니다.

법적 근거와 핵심 요건

민사집행법 제136조는 "법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 핵심 요건은 세 가지입니다.

1. 매각대금을 모두 납부했을 것
2. 대금 납부 후 6개월 이내 신청할 것
3. 점유자가 대항할 수 있는 정당한 권원(대항력)이 없을 것

인도명령은 법원이 직권으로 내릴 수 없고 매수인의 신청이 있어야만 가능하며, 기산일은 매각대금 완납일입니다. 소유권이전등기가 아직 끝나지 않았어도 신청할 수 있다는 점도 알아두면 좋을 것 같습니다.

신청 대상과 제외 대상

인도명령 대상이 될 수 있는 사람은 채무자, 소유자, 경매개시결정등기 이후 점유를 시작한 자, 말소기준권리보다 후순위인 점유자(대항력 없는 임차인) 등입니다. 반대로 대항력을 갖춘 임차인은 인도명령 신청 자체가 받아들여지지 않습니다. 이 경우는 "명도"가 아니라 앞서 5장에서 다룬 "임대인 지위 승계" 문제로 접근해야 합니다. 결국 점유자의 전입일자가 경매개시결정등기보다 이전인지 이후인지가 인도명령 가능 여부를 가르는 핵심 기준인 셈입니다.

신청부터 집행까지

절차는 대략 이렇게 흘러갑니다. 매수인이 집행법원에 인도명령 신청서를 제출하면, 법원이 매각물건명세서·전입세대열람 내역 등을 검토해 대항력 유무를 판단해 결정을 내립니다. 신청 후 통상 2~3주 정도면 결정이 나온다는 실무 안내가 있습니다. 결정은 점유자에게 공식 송달되고, 점유자는 송달일부터 7일 이내 즉시항고를 할 수 있습니다. 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 매수인은 이 결정을 근거로 강제집행을 신청하는데, 신청부터 실제 집행 완료까지 통상 1~2개월 정도가 더 걸린다고 하고(자료에 따라 "약 3개월"이라는 설명도 있어서, 사건이나 관할 집행관 사무소 사정에 따라 편차가 있다는 전제로 보시면 좋겠습니다), 집행 당일에는 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출합니다.

여기서 꼭 기억해야 할 게 있는데요, 매각대금 납부일로부터 6개월이 지나면 인도명령 신청권 자체를 잃습니다. 이후엔 명도소송으로만 점유자를 내보낼 수 있어서, 실무에서는 "6개월을 다 기다리지 말고 대금 납부 후 최대한 빨리 인도명령을 신청하라"는 조언이 반복적으로 나옵니다.

7. 인도명령이 안 통할 때 — 명도소송으로 가야 하는 경우

명도소송이 필요해지는 대표적인 상황은 세 가지입니다.

1. 대항력 있는 임차인이 끝내 자진 퇴거하지 않는 경우: 애초에 인도명령 대상이 아니므로, 협상이 결렬되면 소송(건물인도청구소송 등)으로 가야 합니다. 다만 이건 임대차 계약이 적법하게 종료됐는데도 안 나가는 상황이어야 하고, 계약 기간이 남아 있다면 애초에 명도 자체를 강제할 수 없습니다.
2. 매각대금 납부 후 6개월이 지나버린 경우: 인도명령 신청권을 잃었으므로 명도소송으로 전환해야 합니다.
3. 점유자가 중간에 바뀐 경우: 인도명령 결정이 나오기 전에 기존 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면, 그 제3자에게는 기존 인도명령을 쓸 수 없어서 처음부터 다시 절차를 밟거나 명도소송으로 넘어가게 됩니다. 명도를 피하려고 일부러 제3자에게 점유를 넘기거나 허위 임대차계약을 맺는 경우도 있다고 하니, 이걸 막는 장치가 뒤에서 설명할 점유이전금지가처분입니다.

강제집행 비용은 어느 정도일까

인도명령이든 명도소송이든 점유자가 끝내 안 나가면 마지막은 강제집행입니다. 한 실무 자료(30평 기준 사례)에 따르면 비용 구성은 대략 이렇습니다.

• 법원 납부 비용: 건물 크기에 따라 통상 10만~30만원
• 노무비: 짐을 반출할 인력 비용, 1인당 약 9만원(30평 기준 사례에서는 약 100만원 수준)
• 창고보관료: 반출한 짐을 보관하는 비용으로, 통상 3개월치를 선납하는 구조이고 가장 큰 비중을 차지(30평 기준 약 330만원)
• 총액: 위를 합쳐 30평 기준 약 560만원 안팎이라는 참고 수치가 있는데, 이는 면적·지역·보관 기간에 따라 달라질 수 있는 사례이지 공식 통계는 아니라는 점을 짚어두고 싶습니다.

비용을 아끼는 실무 팁으로는, 낙찰자 본인 소유의 창고가 있으면 그곳에 짐을 보관해 창고보관료를 줄일 수 있다는 조언도 있습니다.

8. 다가구주택 특유의 어려움 — 호실마다 다른 전략이 필요하다

다가구주택은 한 건물 안에 대항력 있는 세입자, 대항력 없는 세입자, 채무자 겸 전 소유자(건물주 본인이 살던 호실)가 한꺼번에 섞여 있을 수 있습니다. 당연히 대응 방법도 점유자 유형마다 완전히 달라집니다.

• 대항력 없는 임차인·무권점유자: 인도명령 대상이라 비교적 신속하게 법적 절차로 해결할 수 있습니다.
• 대항력 있는 임차인(보증금 미수령 잔액 있음): 인도명령 대상이 아니고, 협상이나 임대차 존속을 전제로 한 관계 정리가 중심이 됩니다.
• 채무자 겸 전 소유자: 대항력이라는 개념 자체가 적용되지 않는 점유자라, 인도명령의 1차 대상이 되는 경우가 많습니다.

그래서 다가구주택 명도는 건물 전체를 하나의 전략으로 뭉뚱그리면 오히려 꼬이기 쉽습니다. 호실별로 전입일자·배당 여부·대항력 유무를 각각 확인한 "호실별 명도 계획표"를 만들어 접근하는 게 실무적으로 중요하다고 하네요. 그렇지 않으면 대항력 있는 세입자와의 협상이 꼬이거나, 반대로 신속히 내보낼 수 있는 세입자를 방치해서 시간을 낭비하게 될 수 있다고 합니다.

9. 명도 협상 실무 — 명도확인서, 이사비, 점유이전금지가처분

명도확인서가 협상 카드가 되는 이유

명도확인서는 점유자가 집을 비우고 낙찰자에게 인도했다는 사실을 확인해주는 서류입니다. 보증금 일부라도 배당받는 임차인, 혹은 전액 배당받는 선순위 임차인은 이 명도확인서(와 낙찰자의 인감증명서)를 법원에 제출해야 배당금을 받을 수 있습니다. 이 구조 때문에 명도확인서는 사실상 낙찰자가 쥔 협상 카드가 됩니다. 임차인이 배당금을 받으려면 먼저 집을 비우고 낙찰자에게 명도확인서를 받아야 하니까, 낙찰자는 "집을 먼저 비워주면 명도확인서를 써주겠다"는 식으로 명도 시점을 조율할 수 있는 거죠.

이사비 지급 관행

법적 의무는 아니지만, 낙찰자가 점유자에게 이사비(명도비)를 지급하는 건 실무에서 꽤 흔한 관행이라고 합니다. 강제집행에 드는 시간·비용·분쟁 리스크를 줄이기 위한 자발적 합의 수단인 셈입니다. 서울 33평형대 아파트 기준으로는 100만~300만원 수준에서 협의되는 경우가 일반적이고, 다가구주택은 호실당 짐이 아파트보다 적은 편이라 가구당 집행비용(약 50만원 상당)을 감안해 30만원 수준의 이사비로 합의된 사례도 있다고 합니다. 다만 이건 개별 사례이지 공식 통계는 아니라는 점을 염두에 두시면 좋겠습니다.

협상할 때는 "150만원을 드릴 테니 이사 날짜를 정해 달라"는 식으로 금액과 일정을 함께 구체적으로 제시하는 방식이 권장된다고 합니다. 그리고 합의가 끝나면 반드시 문서(합의서)로 남기고, "O월 O일까지 명도 완료 시 이사비 O원 지급" 같은 식으로 명도와 이사비 지급의 선후관계를 명확히 적어두는 것이 중요하다는 조언도 있습니다. 참고로 명도비를 지급했다고 해서 항상 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 건 아니라는 지적도 있으니, 세무 처리는 개별 사안에 따라 전문가 확인이 필요한 부분으로 보입니다.

점유이전금지가처분 — 협상·소송 전에 걸어두는 안전장치

점유이전금지가처분은 명도소송(또는 인도명령) 절차를 준비하면서 점유자가 다른 사람으로 바뀌는 걸 막기 위해 법원에 신청하는 보전처분입니다. 점유자가 바뀌면 기존 절차를 처음부터 다시 밟아야 할 수도 있고, 명도를 피하려고 점유자가 일부러 제3자에게 점유를 넘기거나 허위 임대차계약을 맺는 경우 실제 명도 대상자 특정이 어려워져 소송이 길어질 수 있다고 합니다. 인도명령 신청과 함께 이 가처분을 신청하면 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것 자체가 금지돼 절차의 실효성이 높아진다고 하네요. 다만 모든 사건에 가처분이 꼭 필요한 건 아니고, 점유자의 신분(채무자인지 임차인인지), 자진퇴거 가능성 등을 종합적으로 따져 결정해야 한다는 균형 잡힌 조언도 함께 있었습니다.

10. 놓치면 안 되는 리스크 요소

위장임차인(가장임차인)

실제로는 임대차 관계가 없거나 정상 거래가 아닌데도 배당금을 노리거나 명도를 지연시키려고 임차인 행세를 하는 점유자입니다. 판별 포인트로는 경매개시결정등기 시점을 전후해 급하게 전입신고를 했는지, 계약서에 공인중개사 날인이 없거나 소급 작성이 의심되는지, 확정일자를 받지 않았는지 등이 언급됩니다. 소유자가 대출받을 때 금융기관에 제출한 "무상거주확인서"가 있다면 가장임차인 주장을 뒤집는 강력한 증거가 된다는 설명도 있는데, 이와 관련해 "대법원의 확립된 판례"가 있다는 식의 설명은 법률 상담형 자료에서 소개된 수준이고 구체적 판례번호까지는 이번 조사로 특정하지 못했습니다. "그런 취지의 법리가 있다고 소개된다" 정도로 받아들이시면 좋을 것 같습니다.

허위 유치권

유치권은 공사대금 등 채권을 변제받을 때까지 부동산을 점유·유치할 수 있는 권리입니다. 경매에서 유치권이 신고되면 입찰자들이 리스크를 꺼려 감정가 대비 30~50%까지 가격이 떨어지는 경우가 있다고 합니다. 문제는 허위로 유치권을 신고해 유찰을 거듭시킨 뒤 제3자를 내세워 저가에 낙찰받거나, 실제 낙찰자에게 합의금을 요구하는 악용 사례가 있다는 점입니다. 판례상 허위 유치권 신고는 사기죄보다는 경매방해죄로 책임을 묻는다고 하며, 유치권이 진정한 것인지 가리는 부담은 전적으로 매수인 쪽에 있다고 하니 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

배당요구종기를 놓쳐서 생긴 실제 손실 사례

한경 부동산밸류업센터가 소개한 서울동부지방법원 사건(2012타경5005)에서는, 전입신고가 근저당권 설정보다 빨라 대항력을 갖춘 임차인이 있었는데도 배당요구종기일을 넘긴 뒤에야 배당을 신청해 우선변제권을 상실한 일이 있었다고 합니다. 그 결과 임차인 보증금 전액이 낙찰자가 떠안아야 할 인수 채무로 바뀌었고, 이를 뒤늦게 알게 된 낙찰자 3명이 연달아 입찰보증금을 포기(잔금 미납)하면서 해당 물건은 3회 유찰을 거쳐 감정가의 1/3 수준까지 떨어졌다고 하네요. "대항력이 있다"는 사실만 보고 안심할 게 아니라, "배당요구를 제때 했는지, 했다면 전액 배당받는지"까지 확인해야 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 정확히 계산할 수 있다는 교훈을 주는 사례입니다.

다가구주택 특유의 위반건축물 — '방 쪼개기'

다가구주택에서 특히 지적되는 위반건축물 유형은 허가받은 방 개수보다 많은 방으로 가벽을 설치해 쪼개는 '방 쪼개기'입니다. 투룸·쓰리룸으로 허가받은 뒤 원룸 여러 개로 개조해서 세입자 수(임대 수익)를 늘리고, 세대수 증가에 따라 추가로 필요한 법정 주차장 설치 의무 등을 회피하는 방식으로 악용된다고 합니다. 참고로 서울시의 경우 단속했지만 시정(철거)되지 않은 위반 건축물이 조사 시점 기준 635건, 경기도가 다가구·다세대주택 2,014개 건물을 집중 단속한 결과 511개 건물·1,999가구가 적발됐다는 사례가 있었는데요, 이 수치들은 모두 과거 특정 시점 보도 기준이라 "과거 이런 적발 사례가 있었다" 정도로 참고하시고, 2026년 10월 현재 상황이 동일하다고 단정하기는 어렵다는 점을 밝혀둡니다.

위반건축물로 등재된 상태에서 낙찰받으면 새 소유자가 원상복구(철거) 의무를 이어받고, 지자체는 시정 전까지 연 2회까지 이행강제금을 반복 부과할 수 있습니다. 위반건축물 등재는 대출·매각·추가 인허가에도 불리하게 작용하는 만큼, 건축물대장상 위반건축물 표시를 꼭 확인해야 합니다. 다만 일부 위반 사항은 건축물대장에 반영되지 않는 경우도 있다는 지적이 있어서, 서류만 보고 안심하기보다는 현장 실사도 함께 고려하는 게 안전할 것 같습니다.

마무리하며

여기까지 다가구주택을 경매로 낙찰받았을 때 거쳐야 할 절차를 순서대로 정리해봤습니다. 낙찰 직후의 법적 타임라인, 대항력·우선변제권·배당요구라는 세 가지 권리분석 기준, 그리고 그 결과에 따라 명도(인도명령)로 갈지 승계(임대인 지위 인수)로 갈지가 갈린다는 게 전체 흐름의 핵심이었던 것 같습니다.

사실 직접 겪어보지 않고 자료만으로 정리하다 보니, "확인되지 않음"이라고 표시해둔 부분들이 꽤 여러 군데 있었습니다. 소액임차인 최우선변제 기준금액, 경매 특유의 갱신요구권 거절 가능 여부, 강제집행 소요기간 같은 것들이 그렇고요. 이런 부분은 실제 사건에 적용할 때 매각물건명세서·배당표 같은 1차 자료나 법원경매정보, 필요하다면 대한법률구조공단 같은 공적 기관의 상담을 통해 한 번 더 확인하시는 걸 권하고 싶습니다. 전화번호 같은 연락처 정보는 시간이 지나면 바뀔 수 있어서 이 글에는 따로 싣지 않았는데, 관할 법원 경매계나 구청 건축과, 국민건강보험공단처럼 기관명으로 검색해보시면 최신 연락처를 쉽게 찾으실 수 있을 겁니다.

다가구주택 경매는 다세대주택보다 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어서 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 거꾸로 생각하면 그만큼 권리분석만 꼼꼼히 해두면 리스크를 상당 부분 미리 걸러낼 수 있는 영역이기도 한 것 같습니다. 입찰을 고려 중이시라면 호실별 권리분석표를 직접 만들어보는 것부터 시작해보시면 어떨까 싶네요.

다가구·다중주택을 운영하다 보면 한 번쯤 고민하게 되는 게 엘리베이터입니다. "3층 이하라 엘리베이터가 없으니 건축비가 그만큼 저렴하다"는 이야기를 흔히 듣는데, 실제로는 엘리베이터가 "있을 때"와 "없을 때" 각각 임대인 입장에서 따져볼 득실이 꽤 많더라구요.

다가구·다중주택은 대부분 3개층 이하(연면적 660㎡ 이하)라 「건축법」상 승용승강기 설치 의무(6층 이상+연면적 2,000㎡ 이상) 자체가 없습니다. 즉 엘리베이터를 놓느냐 마느냐는 법적 의무가 아니라 순전히 건축주의 선택인 셈인데, 이 선택 하나가 생각보다 여러 곳에 영향을 미치더라구요. 오늘은 "있을 경우"와 "없을 경우"로 나눠서, 제가 자료를 찾아보고 또 나름대로 생각해본 것들을 정리해보겠습니다.

엘리베이터가 있을 경우

1. 택배·배달원에게 미안할 일이 없습니다

가장 먼저 떠오르는 건 역시 이겁니다. 엘리베이터가 없는 건물에서 택배·배달 관련 갈등이 실제로 꽤 자주 보도되거든요. 이데일리 보도만 봐도, 엘리베이터 없는 5층 건물에 택배가 3일 연속 배달되자 택배기사가 "다음에는 꼭 같이 시키세요"라는 항의 문자를 보낸 사건, 4층에 쌀 3포대가 배달되자 "계단 XX 높네"라며 물건을 던지듯 내려놓은 사건이 소개된 적이 있습니다. 위키트리에는 택배기사가 대면배송 자체를 거부하고 1~2층 사이에 물건만 두고 가는 사례도 나오고요.

이런 갈등이 왜 갈수록 잦아지는지 배경을 보면, 1인 가구 비중이 2005년 20%에서 2022년 34.5%까지 늘었고 고령자 1인 가구도 계속 늘어나는 추세입니다. 무거운 짐을 들고 계단을 오르내려야 하는 상황 자체가 구조적으로 늘고 있다는 뜻이겠지요. 참고로 고령자의 낙상사고 중 계단에서 발생하는 비중도 적지 않다는 통계가 있는데, 이건 어디까지나 "거주자 본인"의 낙상 통계이지 택배기사의 계단 사고를 직접 조사한 공식 통계는 이번에 확인하지 못했습니다. 다만 SH공사가 2021년부터 6층 미만 매입임대주택에도 엘리베이터를 전면 확대 설치하기로 한 걸 보면, 공공 영역에서도 "입주민 편의"를 이유로 저층 건물 엘리베이터의 필요성을 점점 더 인정하는 분위기인 것 같습니다.

어쨌든 엘리베이터가 있으면 이런 갈등 자체가 원천적으로 생길 일이 없습니다. 임대인 입장에서는 세입자가 무거운 짐을 들고 계단을 오르내릴 때마다 괜히 미안해지는 마음, 그 자체를 안 느껴도 된다는 게 은근히 큰 심리적 이득이더라구요.

2. 관리비용이 발생합니다 — 정기검사와 전기요금

좋은 점만 있는 건 당연히 아닙니다. 「승강기 안전관리법」에 따라 승강기 소유자·관리자는 정기검사를 받아야 하는데, 검사 주기가 기본 1년이고 설치 후 25년이 지나면 6개월로 단축됩니다. 이 규정에 건물 규모별 예외가 따로 없어서, 다가구·다중주택처럼 작은 건물에 달린 엘리베이터 한 대도 똑같이 대상이 됩니다.

비용은 어느 정도일까요. 소형 다세대주택 실거주자 후기를 보면 월 11만 원(부가세 포함) 안팎의 유지관리비를 낸다는 사례가 있고, 여기에 공용 전기요금이 별도로 월 12만 원가량 추가되는 사례도 있습니다. 연간으로 합치면 대략 123만~207만 원 수준으로 소개하는 견적 플랫폼 자료도 있고요. 다만 이 수치들은 전부 개인 후기·견적 플랫폼 기반이라는 점은 밝혀둬야 할 것 같습니다. 대략 월 10만 원대 안팎이 개별 사례로 확인된다 정도로만 참고해주시면 좋겠습니다. 검사 수수료나 정확한 금액이 궁금하시면 승강기민원24 같은 공식 채널에서 확인해보시는 걸 권해드립니다.

3. 엘리베이터 공간만큼 전용면적이 줄어듭니다

건축 설계에서는 엘리베이터·계단실·설비 공간을 묶어서 "코어(core)"라고 부르는데, 이 코어가 각 층에서 임대 가능한 면적을 그만큼 잠식합니다. 오피스 건물 기준으로 보면 코어가 전체 면적의 15~25% 정도를 차지하는 게 이상적이라고 하니, 결코 작은 비중이 아니에요. 물론 이건 오피스 건물 기준이고 다가구·다중주택 같은 초소형 건물에 그대로 대입할 수치는 아니지만, "엘리베이터가 차지하는 만큼 전용면적이 줄어든다"는 원리 자체는 똑같이 적용됩니다.

실제로 한 경제 매체 칼럼(justeconomix)에서 소개한 꼬마빌딩 운영 사례를 보면, 엘리베이터 공간을 아예 없애고 그만큼을 전용면적으로 돌려 각 층 월세 수익을 극대화했다는 이야기가 나옵니다. 유닛이 조금씩 작아지는 게 단순히 불편함의 문제가 아니라, 결국 월세 수익에도 영향을 미치는 요소라는 거죠. 엘리베이터를 놓기로 한 순간, 그 공간만큼은 임대 면적에서 영영 빠진다는 걸 미리 감안하고 설계해야 할 것 같습니다.

4. 매도할 때 가격에 반영됩니다

마지막으로 매도 시점 이야기입니다. 수익형 건물의 가격은 원가법(건축비 기반)보다 수익환원법(연간 임대수익÷기대수익률)이나 거래사례비교법이 중심이 되는 구조입니다. 즉 "얼마가 들었나"보다 "얼마를 벌어들이는가·얼마나 잘 팔리는가"가 가격을 좌우한다는 뜻인데, 엘리베이터가 수요나 임대료에 실질적으로 영향을 준다면 매매가에도 어떤 식으로든 녹아들 수밖에 없겠지요.

실제로 빌라(다세대) 시장을 다루는 전문 매체들을 보면, "같은 조건이라도 엘리베이터 유무에 따라 가격이 달라진다"거나, 엘리베이터 유무에 따라 선호되는 "로열층" 자체가 바뀐다는 분석이 있습니다. 다만 이런 자료들도 구체적으로 "%가 오른다" "얼마가 더 붙는다" 같은 수치까지 제시하지는 않아서, "영향을 준다"는 방향성만 확인된다고 보시는 게 정확할 것 같습니다. (참고로 「지방세법 시행령」상 고급주택 취득세 중과 기준에 엘리베이터 설치 여부가 걸리는 조항도 있긴 한데, 시가표준액 9억 원 초과에 적재하중 200㎏ 초과라는 조건을 동시에 충족해야 해서 대부분의 다가구·다중주택에는 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 서울 등 고가 지역이 아니라면 크게 신경 쓰지 않으셔도 될 것 같아요.)

여기까지가 엘리베이터가 "있을 때"의 이야기였습니다. 미안함은 덜지만 비용·면적·가격 부담은 안고 가는 구조인 셈이죠. 이제 반대로 엘리베이터가 "없을 때"는 어떤지 살펴보겠습니다.

엘리베이터가 없을 경우

5. 젊은 임차인 위주 구성이 필요하고, 공실 우려도 있습니다

이 부분은 자료를 찾다 보니 의견이 좀 갈리더라구요. 빌라 시장을 다루는 전문 매체(리얼캐스트)는 빌라의 주요 수요자가 젊은층이다 보니 엘리베이터 없는 매물은 매각이 점점 어려워지고 "가치가 떨어질 위험"이 있다고 경고합니다. 엘리베이터가 없으면 저층 선호가 강해진다는 분석(토스피드)도 있고요. 고령층 입장에서 계단이 무릎에 부담을 준다는 건강 정보도 이런 우려를 뒷받침하는 근거로 볼 수 있습니다.

그런데 정반대 경험도 있습니다. 앞서 3번에서 언급한 꼬마빌딩 운영 칼럼(justeconomix)을 보면, 5년여 동안 "엘리베이터가 없어서 계약을 못 하겠다"고 발길을 돌린 사람은 두세 명에 불과했고, 다리 튼튼한 젊은 임차인들은 주저 없이 계단을 선택했으며 공실 없이 매끄럽게 돌아갔다고 합니다. 그러니까 "빌라를 사고파는 매매 시장"에서는 엘리베이터 유무가 가치에 꽤 크게 작용하는 것 같은데, "젊은층 위주 소형 건물 임대 운영" 현장에서는 실제 체감이 다를 수 있다는 거죠. 다가구·다중주택의 엘리베이터 유무별 공실률을 직접 비교한 공식 통계는 이번에도 확인하지 못했습니다. 결국 "젊은 임차인 위주로 구성해야 안전하다"는 건 맞는 방향인 것 같고, 그렇게만 구성한다면 공실 걱정은 생각보다 크지 않을 수도 있겠다 싶습니다.

6. 가구·가전 배달 시 비용이 발생합니다

엘리베이터가 없으면 냉장고나 세탁기 같은 큰 가전을 들일 때 추가 배송비용을 요구하는 경우가 많습니다. 층수가 올라갈수록 요금도 올라갑니다. 

이 비용은 통상 이삿짐센터를 부르는 세입자(혹은 가구·가전 배송을 주문한 사람) 본인이 부담하는 구조로 보입니다. 참고로 엘리베이터가 있는 건물이라고 해서 무조건 공짜는 아니고, 관리사무소에 내는 "엘리베이터 사용료" 명목으로 5만~10만 원 정도(비싼 곳은 20만 원까지도) 청구되는 경우도 있다고 하니, 어느 쪽이든 이사할 때 돈이 아예 안 드는 경우는 없는 셈입니다. 

7. 관리비가 거의 들지 않습니다

앞서 2번에서 말씀드린 정기검사 의무·표준유지관리비·별도 전기요금은 전부 "엘리베이터가 있을 때만" 발생하는 고정 지출입니다. 엘리베이터가 없으면 이 항목들이 구조적으로 아예 생기지 않으니, 관리 측면에서는 확실히 홀가분합니다.

8. (제 생각엔) 임대인으로서 위축되지 않고 당당할 수 있습니다

이건 순전히 제 개인적인 의견인데요, 엘리베이터가 없으면 정기검사나 고장 대응, 관련 민원 같은 걸 신경 쓸 일 자체가 줄어드니까 임대인 입장에서 심리적으로 좀 더 당당해지는 면이 있는 것 같습니다. "엘리베이터가 없어서 죄송합니다"라는 마음을 아예 안 가져도 되는 거죠. 물론 이건 자료로 증명할 수 있는 부분은 아니고, 그냥 제가 운영하면서 느낀 감상 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

9. 엘리베이터 설치비용만큼 매도가에 반영됐는지 확인이 필요합니다

4번과 짝을 이루는 이야기입니다. 소형 주택용 엘리베이터 1대 설치 비용은 자재비 기준 대략 3,000만 원 수준(시공비 별도)으로 알려져 있습니다. 그런데 앞서 말씀드렸듯 수익형 건물 가격은 원가법보다 수익환원법이 중심이라, "설치비 3,000만 원을 썼으니 매도가도 정확히 3,000만 원 더 받을 수 있다"는 식의 1:1 반영을 뒷받침하는 자료는 확인하지 못했습니다. 오히려 설치비 자체보다는 "그 엘리베이터가 임대수익이나 매각 용이성에 실제로 얼마나 기여하는가"가 매도가에 반영된다고 보는 게 합리적일 것 같습니다.

그러니까 만약 나중에 엘리베이터가 있는 건물을 매입하실 계획이라면, 그 설치비만큼 매도가에 웃돈이 붙어 있는 게 당연한 건지, 아니면 그냥 시세대로만 반영돼 있는 건지 한 번쯤 따져보실 필요가 있습니다. 반대로 엘리베이터 없는 건물을 매도하시는 입장이라면, "엘리베이터가 없어서 가격이 낮게 매겨졌다"는 통념을 그대로 받아들이기보다, 실제로 그게 임대수익에 어떤 영향을 줬는지부터 따져보는 게 순서일 것 같습니다. 다가구·다중주택 규모에서 이걸 직접 비교한 통계나 감정평가 자료는 이번에도 찾지 못했다는 점은 다시 한번 밝혀둡니다.

10. 상대적으로 더 넓은 유닛을 제공할 수 있습니다

3번의 정반대 이야기입니다. 엘리베이터·계단실 같은 코어 공간이 없거나 최소화되면, 그만큼을 전용면적으로 돌려 유닛을 더 넓게 만들 수 있습니다. 같은 유닛 수를 유지하면서 개별 유닛 면적을 키우는 것도 가능하고요. 다만 이 역시 다가구·다중주택 규모에 맞춰 "몇 ㎡를 더 확보할 수 있다"는 식으로 정량화한 자료는 없어서, 오피스·꼬마빌딩 사례에서 확인된 구조적 원리를 참고 삼아 말씀드리는 정도입니다. 그래도 "엘리베이터 없는 건물은 좁다"는 게 아니라, 오히려 같은 면적이라면 더 넓은 방을 뽑아낼 여지가 있다는 점은 기억해두시면 좋을 것 같습니다.

글을 마치며

이렇게 열 가지로 나눠서 적어보니, 결국 엘리베이터 유무라는 게 "정답이 있는 문제"라기보다는 어떤 걸 더 중요하게 볼지에 따라 갈리는 선택인 것 같습니다. 미안함을 덜고 싶고 넓은 임차인 층을 노리고 싶다면 엘리베이터가 있는 쪽이 유리할 테고, 관리 부담을 줄이고 유닛을 조금이라도 더 넓게 뽑아 수익률을 챙기고 싶다면 없는 쪽도 충분히 합리적인 선택이라고 생각합니다.

다만 이 글에서 다룬 내용 중 상당수(공실률 직접 비교, 매도가 반영 비율, 표준유지관리비 정확한 금액)는 공식 통계로 확인된 게 아니라 정황 자료와 구조적 논리를 결합한 추론에 가깝다는 점은 다시 한번 말씀드리고 싶습니다. 결국 정답은 없고, 본인이 어떤 임차인층을 타겟으로 어떤 방식으로 건물을 운영할지에 맞춰 판단하시는 게 맞는 것 같습니다. 구체적인 검사 주기나 비용, 설치 절차 같은 건 승강기민원24나 관할 구청 건축과를 통해 한 번 더 확인해보시길 권해드립니다 ^^.

다가구주택 이야기를 여덟 편째 이어오고 있는데, 사실 이 시리즈를 읽어주시는 분들 중에는 다가구주택의 '사촌'격인 다중주택 쪽을 함께 고민하시는 분들도 꽤 있는 것 같더라구요. 겉보기엔 둘 다 원룸형 임대 건물이라 비슷해 보이지만, 법적으로 들어가면 제법 다른 점이 많습니다. 기본적인 정의(단독주택 여부, 연면적 660㎡·3개층 이하 같은 요건)는 이미 시리즈 초반에 다뤘던 적이 있어서 오늘은 반복하지 않고, 실제로 다중주택 매입을 고려하실 때 챙겨야 할 현실적인 포인트 7가지에 집중해보려 합니다.

미리 말씀드리면, 이 중에는 저 나름대로 관찰하고 겪어본 것들도 있고 자료로 명확히 뒷받침되는 것들도 섞여 있습니다. 확실한 근거가 있는 부분과 "그런 경향이 있는 것 같다" 정도로 조심스럽게 봐야 할 부분을 최대한 구분해서 적어보겠습니다.

1. 주차장법 적용부터 다가구와 다릅니다

가장 먼저 짚고 싶은 건 부설주차장 기준입니다. 다중주택과 다가구주택은 겉모습은 비슷해도 「주차장법 시행령」 제6조제1항 별표1(부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준)에서 아예 다른 항목으로 분류됩니다.

다가구주택은 "다가구주택, 공동주택(기숙사 제외), 업무시설 중 오피스텔"로 묶여서 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항에 따라 산정하는데, 이게 기본적으로 세대(가구)당 대수 기준입니다. 전용면적 60㎡ 초과면 세대당 1대 이상, 60㎡ 이하면 세대당 0.7대 이상이 원칙이고(지자체 조례로 최대 1/2 범위에서 강화·완화 가능), 서울시 조례를 예로 들면 전용 85㎡ 초과는 65㎡당 1대, 85㎡ 이하는 75㎡당 1대, 소형주택은 세대당 0.5~0.8대 식으로 세분화돼 있습니다.

반면 다중주택은 "단독주택(다가구주택은 제외한다)" 항목에 들어가고, 여기는 세대 수가 아니라 시설면적(연면적) 기준으로 산정합니다. 시설면적 50㎡ 이하면 시설면적÷100㎡, 50㎡ 초과 150㎡ 이하는 1대, 150㎡를 넘으면 1대에 초과분÷100㎡당 1대씩 더하는 식이거든요. 다가구는 가구 수가 늘수록 주차대수 의무가 그대로 비례해서 늘어나지만, 다중주택은 실(호실) 개수와 무관하게 건물 전체 연면적만으로 대수가 정해진다는 게 핵심 차이입니다. 660㎡ 안에서 방을 아무리 잘게 쪼개도 법정 주차대수 자체는 면적 기준선에서 크게 움직이지 않는 구조인 거죠.

다만 세부 산식과 완화 비율은 지자체 조례마다 다르기 때문에, 이 부분은 매입 전 관할 시·군·구청에 개별적으로 확인하시는 걸 권해드립니다. 이 "주차장 기준의 간극"이 왜 중요한지는, 뒤에 4번 항목에서 조금 더 현실적인 사례로 다시 짚어보겠습니다.

2. "엘리베이터 없어서 건축비가 싸다"는 말, 절반만 맞습니다

다중주택이나 다가구주택을 알아보다 보면 "3층 이하라 엘리베이터가 없으니 그만큼 건축비가 저렴하다"는 이야기를 자주 듣게 됩니다. 저도 한동안 이걸 당연하게 받아들였던 것 같아요.

법적으로 보면 근거가 아예 없는 이야기는 아닙니다. 「건축법」 제64조와 시행령 제89조에 따르면 승용승강기 설치 의무는 원칙적으로 6층 이상이면서 연면적 2,000㎡ 이상인 건축물에 적용되는데, 다중주택·다가구주택은 애초에 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하(연면적도 660㎡ 이하)로 못 박혀 있어서 이 기준에 구조적으로 해당하지 않습니다. 즉 엘리베이터가 없는 건 선택이 아니라 층수 제한의 자연스러운 결과인 셈이죠. 소형 주택용 엘리베이터 설치비가 자재비 기준 대략 3,000만~3,500만 원(시공비 별도)이고, 설치 후 연간 유지관리비도 대략 120만~200만 원대라는 걸 감안하면(이 수치들은 견적 플랫폼·개인 후기 기반이라 공식 통계는 아니라는 점은 참고하셔야 합니다), "엘리베이터가 없으니 그만큼은 절감된다"는 감각 자체는 아주 틀린 말은 아닙니다.

그런데 여기서 균형을 잡아야 할 자료가 하나 있습니다. 에이코드건축사사무소가 한국부동산원 자료를 기반으로 정리한 2026년 용도별 평균 건축비를 보면, 다중주택이 평당 약 703만 원인 반면 다가구주택은 약 688만 원으로, 오히려 다중주택의 평당 건축비가 다가구보다 소폭 높게 나타납니다. 왜 이런 역전이 생기냐면, 다중주택은 방(실) 개수가 많다 보니 칸막이벽·배관·전기 배선·창호 같은 걸 더 잘게 나눠 시공해야 하는데, 이 비용이 엘리베이터 미설치로 아낀 돈을 상쇄하거나 오히려 웃돌 수 있다는 겁니다. 물론 이건 "표준 평균값"이고 마감·구조·지역에 따라 편차가 크다고 원 자료도 밝히고 있어서, "다중주택은 무조건 건축비가 더 비싸다"고 단정할 건 아닙니다. 다만 "엘리베이터가 없으니 무조건 싸다"는 통념도 자료에 따라 다르게 나타날 수 있다는 정도로, 조금 열어두고 보시는 게 안전할 것 같습니다.

3. 공용주방이 원칙입니다 — 개별 취사시설은 명백한 불법입니다

이건 다중주택을 고려하시는 분이라면 꼭 알아두셔야 할 부분이라고 생각합니다. 「건축법 시행령」 별표1 제1호 나목(다중주택 정의)은 "독립된 주거의 형태를 갖추지 않을 것"을 요건으로 하면서, "각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것"이라고 명시합니다. 즉 다중주택은 실별 개별 취사시설이 원천적으로 금지되고, 공동취사장(공용주방) 형태로만 취사 기능을 둘 수 있습니다. 서울중앙지방법원의 해석례를 보면 이 기준이 꽤 엄격하게 적용된다는 걸 알 수 있는데, 소유주가 자기 실에만 독립된 취사시설을 두더라도 그 자체로 "독립된 주거 형태"에 해당해 다중주택 분류에서 벗어날 수 있다고 판단한 사례도 있습니다.

문제는 이걸 어기고 개별 실에 싱크대·인덕션 같은 취사시설을 몰래 설치하는 경우가 실제로 적지 않다는 데 있습니다. 이건 "무단 내부시설 변경(불법 용도변경)"에 해당해서 위반건축물로 등재되고 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 위반건축물로 등재되면 대출이나 매각, 추가 인허가에까지 제약이 생기고요. 국토교통부는 2020년에 이 이행강제금을 기존의 4배로 인상하고 부과 횟수도 연 2회로 확대했습니다. "벌금 내고 월세 받는 게 낫다"는 임대인들의 계산법을 아예 무력화하려는 조치라고 봐도 될 것 같습니다.

실제 적발 사례도 있습니다. 세종시에서는 2014년 건축법 준수 실태 점검에서 다중주택 개별 취사시설 위반이 7건 적발됐고, 경기 동두천시에서는 2016년에 훨씬 큰 규모로 사건이 터졌습니다. 경기북부지방경찰청이 2013년 9월부터 2016년 4월 사이 동두천시 일대에서 다중주택 34개동을 지으면서 설계도면에 없는 취사시설을 불법 시공하고 사용승인검사 때 허위 신고를 한 건축사 15명, 건물주 19명 등 총 34명을 건축법 위반 혐의로 입건했습니다. 경찰은 "세입자들이 취사시설 없는 원룸을 기피하는 현실"이 불법 시공의 동기가 됐다고 설명했는데, 이게 바로 임대인 입장에서 가장 흔들리기 쉬운 유혹 지점인 것 같습니다. 공실 걱정에 슬쩍 인덕션 하나 놓아주고 싶은 마음, 이해는 갑니다만 이게 얼마나 큰 리스크인지는 위 사례들이 잘 보여줍니다.

그리고 현실적으로 또 하나 생각해봐야 할 게 있습니다. 세입자와의 관계가 원만할 때는 문제가 안 되지만, 어떤 이유로든 관계가 틀어지고 나면 퇴실 과정에서 이런 사실이 민원이나 신고로 이어질 가능성을 배제하기 어렵다는 점입니다. 다만 "세입자가 퇴실할 때마다 자동으로 구청에 신고된다"는 식의 공식적인 절차가 있다는 근거는 이번에 확인하지 못했습니다 — 실제로는 정기·수시 점검이나 민원 접수 등 여러 경로로 드러나는 것으로 보입니다. 어느 경로로든 적발될 수 있다는 사실 자체는 변하지 않으니, 애초에 원칙대로 공용주방 구조를 지키는 게 가장 속 편한 길이라고 생각합니다.

4. 호실 수는 많은데 주차는 부족하니, 동네가 번잡해질 수 있습니다

1번에서 말씀드린 주차장 기준의 간극이 실제로 어떤 결과로 이어지는지도 짚고 넘어가야 할 것 같습니다. 다중주택은 세대(호실) 수 제한 없이 건물 전체 면적(660㎡)·층수(3개층) 기준으로만 규모가 통제되다 보니, 같은 대지에 다가구주택을 지을 때보다 호실 수를 늘리기가 상대적으로 쉽습니다. 그런데 부설주차장은 앞서 말씀드렸듯 호실 수가 아니라 연면적 기준이라, 호실이 늘어나는 만큼 주차 공간이 함께 늘어나지는 않습니다. 동두천 사건에서 경찰이 "11대분 주차수요가 있는 건물을 3대분 면적만 확보하고 지었다"고 밝힌 게 이 간극을 단적으로 보여주는 사례입니다.

이런 구조가 실제 동네 풍경에 어떤 영향을 주는지는, 다중주택이 밀집한 서울 관악구 신림동(고시촌) 같은 지역의 이야기를 보면 어느 정도 짐작이 갑니다. 유동 인구가 많고 상가가 밀집한 지역이라 주차 공간 부족으로 불법주차 차량이 많고, 골목이 좁아 애초에 주차가 안 되는 게 단점으로 꼽힌다는 거주자 후기·지역 정보들이 있더라구요. 관악구가 신림동길 일대에 노상주차장 무인시스템을 도입한 것도 이런 배경과 무관하지 않을 것 같습니다. 다만 이 자료들이 "다중주택이 원인"이라고 명시적으로 지목한 통계는 아니고, 원룸촌 전반(다가구 포함)의 일반적인 주차난을 보여주는 정황 자료라는 점은 분명히 해둬야 할 것 같습니다.

비슷한 우려는 정책 쪽에서도 반복됩니다. 2024년 정부가 도시형생활주택에 카셰어링 차량 1대를 일반차량 3.5대로 환산해주는 제도를 도입하면서 세대당 주차대수가 0.6대에서 최소 0.26대까지 줄어들 것으로 추산됐는데, 이에 대해 소방방재학과 교수가 "주차장 기준이 완화될수록 주차난이 심화해 화재 진압이 더 어려워질 것"이라며 2019년 의정부 화재(128명 사상)를 사례로 들어 우려를 표한 적이 있습니다. 다중주택 자체를 다룬 기사는 아니지만, "소형·원룸형 주택의 주차기준을 낮추면 실거주 차량 수요를 못 따라가 골목 주차난이 심화한다"는 동일한 논리 구조가 다른 주택 유형에서도 이미 쟁점화된 적이 있다는 건 참고할 만합니다. 매입을 고려하신다면, 건물 자체의 조건뿐 아니라 주변 도로 폭이나 기존 주차 상황도 함께 살펴보시는 걸 권해드립니다.

5. 건축비·엘리베이터비는 덜 들어가는데, 임대수익은 오히려 더 나오는 경우가 있습니다

여기까지 보면 다중주택이 여러모로 까다로운 것처럼 느껴지실 수도 있는데, 그럼에도 다중주택을 선택하는 분들이 꾸준히 있는 이유가 있습니다. 흔히 말하는 '박리다매' 구조인데요, 개인적으로는 이게 다중주택의 가장 매력적인 지점이 아닐까 싶습니다.

배경에는 2021년 6월 시행된 규제 개정이 있습니다. 다중주택의 연면적 기준이 330㎡에서 660㎡로 2배 상향되면서, 같은 대지에서 세대(실)수를 기존 대비 최대 2배까지 지을 수 있게 됐습니다. 당시 한국경제(더펜)의 칼럼도 이 개정으로 다중주택 수익률이 최대 2배까지 오를 수 있다고 분석한 적이 있고요(다만 이 기사는 개정 직후의 정성적 전망이라 구체적 수익률 %까지 제시하지는 않았습니다).

구조 자체를 뜯어보면 이해가 쉽습니다. 다중주택은 다가구주택과 달리 세대(호실) 수 제한이 없고, 건물 전체 면적과 층수 기준으로만 규모가 통제되니까, 같은 연면적이라도 방을 더 잘게 나눠 호실 수를 늘릴 수 있습니다. 방 하나당 임대료는 다가구 원룸보다 낮게 형성되지만, 호실 수가 많으니 건물 전체 임대수익 합계는 오히려 더 높아지는 구조가 가능하다는 논리입니다. 건축비는 상대적으로 덜 들었는데(다만 2번에서 말씀드렸듯 이 부분도 자료에 따라 편차가 있을 수 있습니다) 수익은 더 뽑아내는, 말 그대로 박리다매인 셈이죠.

다만 솔직히 말씀드리면, "다중주택 임대수익률 O%, 다가구주택 임대수익률 O%" 식으로 둘을 직접 대조한 공신력 있는 통계나 리포트는 이번에 찾지 못했습니다. 위 내용은 모두 "구조적으로 수익률이 높아질 수 있다"는 정성적인 분석이고, 실제로 그런 경향이 있다고 알려져 있는 수준으로 받아들이시는 게 맞을 것 같습니다. 저 역시 이 부분은 직접 체감한 부분이 있어서 말씀드리는 거지, 정량적으로 증명된 사실이라고 단정하긴 조심스럽습니다.

6. 임대료가 저렴한 만큼, 상대적으로 취약한 세입자 비중이 높은 편입니다

박리다매 구조라는 건 뒤집어 말하면, 다중주택의 타겟층 자체가 임대료에 민감한 계층이라는 뜻이기도 합니다. 이 부분은 임대 관리 측면에서 꼭 염두에 두셔야 할 것 같습니다.

직접적으로 다중주택만 겨냥한 통계는 아니지만, 참고할 만한 자료들이 있습니다. 국회입법조사처 조사에 따르면 20대 주거취약계층의 79.5%가 고시원에 거주하는 것으로 나타났는데, 여기서 주거취약계층은 최저주거기준 미달, 중위소득 50% 이하, 소득 대비 임대료 30% 초과 가구를 기준으로 합니다. 다중주택은 취사시설 없이 저렴한 임대료로 학생·독신자·사회초년생을 대상으로 한다는 점에서 고시원과 상당 부분 결이 비슷한 주거 형태라, 참고 자료로 삼을 만합니다. 더스쿠프 취재에서도 다중주택·근생빌라 등에 거주하는 인구는 대학생이나 사회초년생 등 1인 가구가 많고, 저소득층 비중이 높으며, "저렴한 가격 때문에 선택하지만 법적 문제를 인식하지 못한 채 입주하는 경우가 많다"고 지적하고 있습니다. 청년층 1인 월세 가구를 다룬 학술 연구에서도 이들이 소득이 불안정하고 주거비 부담이 큰 계층으로 분석되는데, 이게 다중주택의 주 타겟층과 상당 부분 겹친다는 걸 감안하면 왜 이런 이야기를 하는지 이해가 되실 겁니다.

다만 "다중주택 임차인의 임대료 연체율이 다가구주택보다 높다"는 걸 직접 수치로 입증하는 공식 통계나 학술 자료는 확인하지 못했습니다. 위 자료들은 어디까지나 다중주택 타겟층의 소득·주거비 취약성을 보여주는 간접적인 근거이지, 연체율 자체를 증명하는 자료는 아니라는 점을 분명히 해두고 싶습니다. 그럼에도 구조적으로 "연체 가능성이 상대적으로 높을 수 있다"는 정도는 충분히 염두에 두고, 임대료 관리나 보증금 설정을 조금 더 신경 써서 하시는 게 좋을 것 같습니다.

7. 임대수익 때문에 매매가가 다가구보다 비싸게 나오는 모순, 매수 전 주의가 필요합니다

마지막으로 가장 헷갈리기 쉬운 부분을 정리해보려 합니다. 앞에서 말씀드린 내용들을 조합해보면 조금 이상한 그림이 나옵니다. 건축비는 다가구보다 (자료에 따라) 딱히 낮지 않을 수도 있는데, 임대수익은 박리다매 구조 덕에 더 잘 나올 수 있다면, 매매가는 대체 어느 쪽을 따라갈까요? 정답은 "임대수익 쪽"에 가깝습니다.

수익형 부동산의 가격은 주로 수익환원법(연간 임대수익÷기대수익률)과 거래사례비교법으로 산정되고, 원가법(건축비 기반 산정)은 시장의 수익률·수급을 직접 반영하지 못해 보조적으로만 쓰인다고 합니다. 쉽게 말해 매매 시장에서는 "이 건물을 짓는 데 얼마가 들었는가"보다 "이 건물이 연간 얼마를 벌어들이는가"가 가격을 지배한다는 겁니다. 이 원리를 그대로 대입하면, 다중주택이 다가구주택보다 호실 수 기반의 총임대료가 높게 나온다면, 건축비가 더 적게 들었더라도(혹은 딱히 적게 들지 않았더라도) 매매가는 수익률 환산 방식에 따라 다가구보다 높게 책정될 수 있습니다.

다만 이건 어디까지나 부동산 가격산정의 일반 원리와 앞서 5번에서 말씀드린 다중주택의 수익구조 특성을 결합한 추론이라는 점을 분명히 말씀드려야 할 것 같습니다. "다중주택 매매 호가가 다가구주택보다 구조적으로 비싸게 나온다"는 걸 정면으로 다룬 부동산 기사나 통계는 이번에 찾지 못했습니다. 그래도 논리적으로는 충분히 설득력 있는 이야기라, 실제로 매물을 볼 때 "이 가격이 순수하게 임대수익 환산으로 나온 값인지"를 한 번쯤 따져보시는 게 좋을 것 같습니다.

그리고 실무적으로 하나 더 챙기셔야 할 게 있습니다. 다중생활시설·다중주택류 건물을 매입하실 때는 건축물대장상 주용도(단독주택인지, 제2종 근린생활시설인지)를 반드시 확인해야 한다고 전문 중개업계에서도 조언합니다. 같은 '원룸형' 외관이라도 다가구주택(주택)이냐 다중생활시설(근생)이냐에 따라 세금 체계와 취사시설 허용 여부가 완전히 달라지니까요. 매매가가 임대수익 대비 합리적인지 따지기 전에, 용도 분류와 위반건축물 여부부터 확인하는 게 순서상 맞는 것 같습니다. 건축비는 적게 들었는데 매매가는 비싸게 나온 매물을 만나셨다면, 그게 정말 수익환원법에 따른 합리적인 가격인지, 아니면 그냥 호가만 부풀려진 건 아닌지 한 번 더 들여다보시길 권해드립니다.

글을 마치며

정리하고 보니 다중주택이라는 게 다가구주택의 '저렴한 대안' 정도로만 생각하기엔 챙겨야 할 게 생각보다 많네요. 주차장 기준부터 시작해서 공용주방 원칙, 건축비, 임차인 구성, 매매가까지 — 겉으로는 비슷해 보여도 하나씩 뜯어보면 다가구주택과는 결이 다른 리스크와 기회가 섞여 있는 것 같습니다.

다만 이 글에서 다룬 내용 중 일부(임대수익률 정량 비교, 연체율 통계, 매매가 역전 현상을 직접 다룬 자료)는 공식적으로 확인된 수치라기보다 구조적 논리와 정황 자료를 바탕으로 한 추론에 가깝다는 점은 다시 한번 말씀드리고 싶습니다. 매입을 실제로 검토하신다면 이런 큰 방향만 참고하시고, 구체적인 주차장 조례나 건축물대장, 위반건축물 여부, 세금 체계 같은 건 관할 시·군·구청 건축과와 세무서, 필요하다면 국토교통부 자료를 통해 한 번 더 확인하시는 걸 권해드립니다. 다중주택이라는 상품 자체가 워낙 규제와 현실 사이의 틈이 많은 영역이라, 발품과 확인이 유난히 더 필요한 것 같습니다 ^^.

다가구주택 이야기를 벌써 여섯 편째 이어왔는데, 생각해보니 다들 제일 궁금해하실 법한 '돈' 이야기, 그러니까 대출 문제는 아직 제대로 다루지 못했더라구요. 오늘은 이 주제가 상대적으로 간단한 편이라 뜸 들이지 않고 짧게, 핵심만 정리해보려 합니다.

요즘 다가구주택을 사려는 분들이 가장 많이 하시는 질문이 "요즘 대출이 잘 안 나온다던데 진짜냐"는 건데요, 결론부터 말씀드리면 어느 정도는 사실입니다. 다만 완전히 막힌 것도 아니고, 세입자의 전세보증금을 지렛대 삼는 대안도 여전히 살아 있습니다. 이 두 가지를 오늘 짧게 짚어보겠습니다.

1. "대출이 안 된다"는 말, 사실은 규제 세 가지가 겹친 겁니다

먼저 대출 이야기부터 하면, 2026년 9월 현재는 최소 세 가지 규제가 동시에 작동하고 있다고 보면 됩니다.

첫째는 2025년 6월 28일 시행된 '6·27 대책'입니다. 수도권·규제지역에서는 다주택자의 추가 주택구입 목적 주담대가 아예 막혔고, 1주택자도 기존 집을 6개월 안에 처분해야 신규 대출이 나옵니다. 한도는 최대 6억원, 대출 실행 후 6개월 안에 전입해야 하는 의무까지 붙었고요. (다만 이 대책이 다가구주택—법적으로는 단독주택입니다—을 콕 집어 언급한 자료는 이번에 찾지 못했습니다. "주택 구입 목적 대출"이라는 포괄적 표현만 쓰고 있어서, 원칙적으로 함께 적용될 가능성이 높다는 정도로만 말씀드리는 게 정직한 것 같습니다.)

둘째는 2025년 7월 전면 시행된 스트레스 DSR 3단계입니다. 스트레스 금리 적용비율이 100%로 오르면서 대출 한도 자체가 줄었습니다. 연소득 1억원 기준으로 6억 5,800만원이던 한도가 5억 5,600만원까지 내려앉았다는 분석도 있고요.

셋째는 임대사업자 대출의 RTI 규제입니다. 다가구주택은 '비주택' 담보로 분류되어 규제지역 기준 1.5배(비규제지역 1.25배)의 임대소득 증빙이 필요합니다. 여기에 더해 만기연장 때도 이 기준을 다시 적용하는 방안이 금융당국 차원에서 검토되고 있는데, 이건 아직 확정된 게 아니라 "검토 중"이라는 시제를 정확히 써야 할 것 같습니다.

다만 한 가지는 균형 있게 짚어야 할 것 같습니다. 2026년 4월부터 시행된 '다주택자 아파트 담보대출 만기연장 불허' 조치는 말 그대로 아파트에만 적용되고, 빌라·다세대·다가구·오피스텔은 종전처럼 만기연장이 허용됩니다. 다가구주택이 대출 면에서 일방적으로 불리하기만 한 건 아니라는 뜻입니다.

2. 그래서 대안으로 쓰이는 게 전세보증금 레버리지 매입입니다

대출이 이렇게 빡빡해지다 보니, 실무에서 많이 쓰이는 방법이 세입자의 전세보증금을 잔금의 일부로 활용하는 방식입니다. 흔히 '갭투자'라고 부르는 구조인데, 공식은 단순합니다.

매매가 6억원짜리 건물에 전세보증금이 5억원 껴 있다면, 매수인이 실제로 준비할 현금은 1억원(+취득세 등)이면 됩니다. 이게 가능한 법적 근거는 주택임대차보호법 제3조입니다. 임차인이 대항력(전입신고+점유)을 갖추고 있으면, 집이 팔려도 임대인 지위—보증금 반환 의무 포함—가 별도 동의 없이 자동으로 매수인에게 넘어갑니다.

실무에서는 두 가지 케이스로 나뉩니다. 하나는 기존 세입자가 있는 집을 그대로 승계받는 방식이고, 다른 하나는 공실 상태에서 잔금일에 맞춰 신규 세입자를 구해 그 보증금으로 잔금을 치르는 방식입니다. 후자는 신규 세입자의 입주일과 매매 잔금일을 하루도 어긋나지 않게 맞춰야 하는, 꽤 빡빡한 일정 관리가 관건입니다.

다가구주택만의 특징도 하나 있습니다. 구분등기가 안 되고 건물 전체가 통짜 소유라, 여러 호실에 세입자가 있다면 그 보증금을 전부 합친 금액이 레버리지 규모를 결정합니다. 다세대주택처럼 호실 하나하나를 따로 갭투자하는 것과는 결이 다른 구조라고 보시면 될 것 같습니다.

3. 다만 리스크도 분명히 있습니다

좋은 이야기만 하고 끝내면 반쪽짜리일 것 같아서, 리스크도 짧게 짚고 가겠습니다.

전세사기 피해가 누적되면서(2026년 1월 27일 기준 피해 인정 36,449명) 신규 세입자들이 전세 자체를 꺼리는 분위기가 있습니다. 이건 "신규 세입자를 구해 그 보증금으로 잔금 치르기" 전략 자체의 실행 가능성을 낮추는 요인입니다. 여기에 공시가격의 126% 이내에서만 가입되는 전세보증보험 기준도 걸림돌인데, 시세와 공시가격 차이가 큰 빌라·오피스텔·다가구주택은 이 기준에 걸려 보증보험 가입이 막히는 사례가 늘고 있다고 합니다. 보증보험이 안 되면 세입자를 구하기 어렵고, 세입자가 없으면 기존 보증금을 돌려줄 돈도 마련하기 어려운, 이른바 역전세 악순환으로 이어질 수 있습니다.

국토연구원 연구에서도 비슷한 경고가 나옵니다. 매매가와 전세금 차이가 작은 집을 이런 방식으로 사들이는 건 집값 하락기에 보증금 미반환 위험을 구조적으로 키운다는 것이고, 최악의 시나리오에서는 미반환 위험 가구가 최대 1.3만 가구까지 늘어날 수 있다는 추정도 있었습니다.

물론 같은 시기에 전세 매물이 오히려 품귀 현상을 보이고 전세가가 오르고 있다는 보도도 함께 나오는 걸 보면, 시장 전체가 일방적으로 "전세 소멸"로 가고 있다고 단정하기는 이릅니다. 지역과 상품에 따라 온도차가 꽤 큰 것 같습니다.

글을 마치며

정리하면, 지금은 규제가 겹치면서 대출이 예전만큼 쉽지 않은 시기이고, 그 대안으로 전세보증금을 지렛대 삼는 방법이 여전히 쓰이고는 있지만 전세사기 여파와 역전세 위험이라는 대가도 함께 따라옵니다. 짧게 쓴다고 했는데 막상 적다 보니 챙길 게 은근히 많네요 ^^. 어느 쪽이든 실행하시기 전에는 최신 규제 현황을 국토교통부나 금융위원회, 은행 창구를 통해 한 번 더 확인해보시길 권합니다.

시리즈로 다가구주택 이야기를 쓰다 보니 그동안은 거주 장단점이나 까다로운 세입자 유형처럼 '이미 건물을 갖고 있다'는 전제하의 이야기가 많았습니다. 오늘은 한 걸음 앞으로 가서, 애초에 다가구주택을 어디에 마련해야 하는지 입지 이야기를 해볼까 합니다.

미리 밝혀두자면 이건 정교한 부동산 분석 리포트가 아니라, 제가 직접 겪고 자료를 찾아보며 나름대로 정리한 기준입니다. 지역마다, 그리고 같은 지역 안에서도 동네마다 사정이 다 다르기 때문에 "여기가 정답이다"라고 단정하기는 조심스럽습니다. 다만 큰 방향을 잡을 때 참고할 만한 원칙 몇 가지는 있는 것 같아서, 여섯 가지로 나눠 풀어보겠습니다.

1. 서울은 사실 고민할 게 별로 없습니다

가장 먼저 서울 이야기부터 하고 싶습니다. 결론부터 말씀드리면, 서울은 굳이 세밀한 입지 분석을 하지 않아도 대체로 무난합니다. 학교도 많고 직장도 많고, 무엇보다 사람이 많으니까요.

숫자로 봐도 그렇습니다. 서울 인구는 2026년 8월 기준 928만 명이 넘고, 인구밀도는 ㎢당 약 1만 5천 명으로 전국에서 압도적으로 높습니다. 전국 인구에서 서울이 차지하는 비중 자체는 1991년 24.8%에서 2026년 18.2%로 줄었지만, 이건 서울이 쪼그라들었다기보다는 경기·인천 쪽으로 사람이 퍼져나간(교외화) 결과로 보는 게 맞을 것 같습니다. 교육·의료 인프라도 마찬가지입니다. 전국 대학교수의 50.4%, 대학생의 39.1%가 수도권에 몰려 있고, 이른바 '빅5 병원'으로 불리는 대형병원들도 서울에 집중돼 있습니다.

학군 프리미엄은 더 노골적입니다. 대치동 래미안 대치팰리스 84㎡가 2025년 11월 47억 5천만 원에 신고가로 거래됐는데, 이게 강남구 평균 시세보다도 8%가량 높은 수준이라고 합니다. 전국 주요 학군지 7곳의 아파트 시세는 주변 평균보다 16%가량 높게 형성돼 있고요. 물론 이 통계는 매매 시세 이야기이지 다가구주택 임대수익률을 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 그래도 인구·일자리·학군이 이만큼 응축된 동네라면, 굳이 "이 골목이 저 골목보다 나은가"를 따지지 않아도 기본 수요 자체는 이미 보장돼 있다고 봐도 되지 않을까 싶습니다.

물론 서울은 그만큼 매입가 자체가 높다는 게 함정이라면 함정이겠지요. 다만 오늘 이야기는 어디까지나 '입지'에 한정된 것이니, 가격 부담 이야기는 잠시 접어두겠습니다.

2. 그래도 하나 고른다면, 인구가 받쳐주는 수도권

서울만 고집할 필요는 없다고 생각합니다. 저는 개인적으로 서울 바깥이라도 인구가 뒷받침되는 수도권이라면 충분히 괜찮은 선택지라고 봅니다. 결국 임대 수요라는 게 어디서 나오냐면, 사람이거든요. 사람이 있어야 세입자가 있고, 세입자가 있어야 공실 걱정을 덜 수 있습니다.

수도권(서울·인천·경기)의 인구 비중은 2026년 8월 기준 51.13%로, 전 국민의 절반 이상이 여기 살고 있습니다. 수도권과 비수도권의 인구 격차는 115만 명이 넘고요. 이동 흐름을 봐도 재미있는 게, 서울 자체는 순유출(2026년 6월 기준 -5,697명)인데 경기(+5,161명)와 인천(+2,229명)은 순유입이라, 결국 '수도권 전체'로 보면 사람이 계속 모여드는 구조입니다. 청년층의 수도권 쏠림은 더 두드러져서 20~24세의 시도 간 이동이 10년 전보다 크게 늘었고, 청년 인구의 56.4%가 수도권에 쏠려 있다고 합니다. 최근 AI 관련 신규 일자리의 88.3%가 수도권에서 만들어졌다는 통계도 있는데, 이건 앞으로도 이 흐름이 쉽게 꺾이지 않을 거라는 신호로 읽힙니다.

경제력 격차도 뚜렷합니다. 수도권은 인구 비중(50.4%)뿐 아니라 지역내총생산(GRDP) 비중도 52.3%(2023년 기준)에 달하고, 이 격차는 계속 벌어지는 추세입니다. 1인당 GRDP만 봐도 서울이 5,825만 원인 반면 대구는 3,098만 원 수준이라 거의 두 배 차이가 나고요. 이런 자료들을 쭉 보고 있으면, 다가구주택처럼 결국 '몇 명이 매달 월세를 내줄 수 있는가'가 핵심인 자산은 인구가 받쳐주는 곳에 놓는 게 이치에 맞다는 생각이 듭니다.

3. 산업단지와 학교가 함께 있으면 좋습니다 — 다만 무조건은 아닙니다

세 번째는 산업단지와 학교가 같이 있는 입지 이야기입니다. 이 조합이 왜 좋으냐면, 산업단지가 있으면 직주근접 수요가 꾸준히 유입되고, 학교가 있으면 가족 단위의 안정적인 정주 수요가 생기기 때문입니다. 실제로 동탄2신도시는 반도체 클러스터가 들어서면서 3~4인 가구를 겨냥한 중대형 평형 임대주택까지 공급되고 있고, 부동산 투자 가이드류 자료들도 공통적으로 "임대수익을 위해서는 대학가나 공단 밀집지역처럼 임대 수요가 두터운 곳을 찾아야 한다"고 조언합니다. 인천 남동국가산업단지만 해도 6천여 개 업체, 8만여 명의 상근인구를 갖고 있다고 하니(다만 이 수치의 최신 통계는 확인하지 못했습니다) 배후 수요 자체는 상당할 것으로 짐작됩니다.

그런데 여기서 조금 조심스러운 이야기를 덧붙이고 싶습니다. "학교가 있으면 임대 수요가 안정적이다"라는 말을 곧이곧대로 받아들이면 안 될 것 같더라구요. 최근 보도들을 보면 오히려 대학가 원룸 시장은 어려움을 겪고 있습니다. 2026년 8월 기준 개강을 앞두고도 세입자를 못 구한 대학가 원룸이 늘고 있고, 방학 기간 공실률이 30%를 넘는다는 이야기도 있습니다. 오피스텔 임대수익률이 6%대 밑으로 떨어졌다는 분석도 있고요. 학령인구 감소가 지방 대학가 원룸 수익률에 부정적 영향을 준다는 연구도 이미 나와 있는 상황입니다.

그러니까 '학교'라고 다 같은 학교가 아니라는 이야기입니다. 초·중·고 학군 수요는 가족 단위가 오래 눌러앉는 정주형 수요라 안정적인 반면, 대학가 원룸 수요는 학생 개개인의 단기 거주 수요라 학령인구 감소라는 구조적 리스크에 그대로 노출돼 있습니다. 이 둘을 뭉뚱그려서 "학교 있으면 무조건 좋다"고 말하는 건 조금 성급한 것 같습니다.

산업단지 쪽도 마찬가지로 하나 짚고 넘어가야 할 게 있습니다. 시화산업단지 배후도시를 대상으로 한 주거환경 만족도 연구를 보면, 정작 그 지역 주민들은 자녀 교육환경이나 방범·치안 만족도를 상당히 낮게 평가하고 있었습니다. '산업단지 근처=자동으로 교육 여건도 좋다'는 등식이 성립하지 않을 수 있다는 뜻이겠지요. 그래서 저는 이 세 번째 조건을 이렇게 정리하고 싶습니다. 산업단지와 학교(그것도 초·중·고 학군)가 함께 있는 입지는 확실히 좋은 조합이지만, 이건 흔한 산업단지 배후지의 약점(교육환경 부족)을 극복한 예외적으로 좋은 케이스에 가깝다는 것, 그러니 산업단지가 있다고 해서 학교 인프라까지 저절로 딸려온다고 넘겨짚지는 말자는 겁니다.

4. 인구소멸지역은 곤란합니다

네 번째는 인구소멸지역 이야기입니다. 이건 비교적 명확하다고 생각합니다. 사람이 계속 줄어드는 곳에 다가구주택을 마련하는 건 아무래도 권하기 어렵습니다.

행정안전부는 2021년부터 전국 89곳을 인구감소지역으로 지정해 관리하고 있고, 소멸위험지수 기준으로 보면 범위가 훨씬 넓어집니다. 2026년 6월 기준 전국 229개 기초자치단체 중 141곳, 그러니까 61.5%가 소멸위험지역으로 분류됩니다. 2024년만 해도 이 수치가 130곳(57.0%)이었으니 불과 2년 사이에도 계속 늘어나고 있는 셈입니다. 부산이 광역시 중 처음으로 소멸위험지역에 진입했다는 소식도 있었는데, 이제 소멸위험이 시골만의 이야기가 아니라 광역시 안에서도 벌어질 수 있는 일이 됐다는 걸 보여주는 것 같습니다.

여기에 하나 더, 다소 조심스럽게 덧붙이고 싶은 이야기가 있습니다. 인구가 줄어드는 지역일수록 부동산(중개업소) 쪽에서 갑질 비슷한 일이 벌어지기도 한다더라는 이야기입니다. 이 부분은 제가 대형 언론 보도로 명확하게 검증한 내용은 아니라는 점을 먼저 말씀드립니다. 다만 시골 지역 거주 경험을 다룬 한 칼럼을 보면, 인구가 적은 동네는 부동산이 한 곳뿐이라 선택지 자체가 없고, 매물 정보도 도시처럼 인터넷에 잘 공개되지 않아 헛걸음을 하는 경우가 많다고 하더라구요. 외지인에게는 좋은 매물을 잘 알려주지 않으려는 분위기가 있다는 이야기도 있었고, 그러다 보니 공식 중개보다는 마을 이장님이 집주인과 직접 다리를 놓아주는 비공식적인 거래가 더 흔하다는 서술도 있었습니다. 개인 경험 수준의 이야기라 일반화하기는 조심스럽지만, "사람이 적은 곳일수록 정보와 선택권이 매수·임차인에게 불리하게 쏠릴 수 있다"는 구조 자체는 어느 정도 그럴듯하게 들립니다. (물론 반대로 지방에서는 아예 거래 자체가 얼어붙어 문의조차 없다는 이야기도 함께 나오니, 지역과 시점에 따라 상황이 다를 수 있다는 점도 감안해야겠습니다.)

5. 가격이 싸다고 서두르면 안 됩니다

다섯 번째는 가격 이야기입니다. "여기 시세가 싸던데?" 하는 마음으로 덥석 결정하는 건 정말 위험한 것 같습니다. 저렴하다는 이유 하나만으로 움직이기 전에, 왜 싼지부터 심도 있게 따져봐야 한다고 생각합니다.

2026년 5월 말 기준 전국 미분양 6만 5,239호 중 지방이 4만 6,638호로 약 71%를 차지합니다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 전국 2만 9,350호 중 지방이 2만 4,522호, 무려 83.8%에 달합니다. 가격 흐름도 뚜렷하게 갈립니다. 2026년 7월 3주 기준 가격 변동률이 서울 +0.27%, 수도권 +0.18%인 반면 지방은 0.00%로 그냥 보합입니다. 전문가들은 이걸 청년층의 수도권 이동, IT·비IT 업종 간 성장 격차, 일자리와 자산 격차가 맞물린 구조적 문제로 보고 있습니다. 지방 상가 공실률도 심상치 않아서, 관련 보도에 따르면 전국 평균 13.5%인 반면 충북은 19.5%, 전북 18.9%, 경북 18.2% 수준이라고 합니다. 심지어 렌트프리를 넘어 관리비만 내고 들어와 달라는 건물주도 등장했지만 그럼에도 임차인을 구하기 어렵다는 이야기까지 나오는 상황이라고 하니, 단순히 "가격이 싸다"는 이유만으로 접근했다가는 낭패를 보기 딱 좋은 구조인 것 같습니다.

전문가들이 공통적으로 강조하는 확인 사항은 결국 네 가지로 좁혀집니다. 그 지역에 인구가 유입되고 있는가, 일자리 기반이 탄탄한가, 앞으로 공급될 물량은 얼마나 되는가, 그리고 실제로 거래가 되고 있는가(거래량)입니다. 이 네 가지를 확인하지 않고 가격표만 보고 결정하면, 나중에 팔고 싶어도 못 파는 상황에 놓일 수 있다는 게 여러 보도가 공통적으로 하는 경고입니다.

6. 종합하면 — 수도권, 그중에서도 인천 정도가 적당하지 않을까 싶습니다

여기까지 이야기한 걸 다 모아보면, 결국 가격·생활여건·일자리·학교·인구를 종합적으로 따졌을 때 수도권, 그 중에서도 인천 정도가 꽤 균형 잡힌 선택지가 아닐까 싶습니다.

인천은 2026년 5월 기준 인구 305만 8,623명으로, 2024년 1월 300만 명을 넘긴 이후 계속 늘고 있습니다. 전국적으로 인구가 줄어드는 흐름 속에서 대도시(광역시 이상) 중 유일하게 인구가 증가하는 지역이라고 하니, 앞서 이야기한 '인구가 받쳐주는 수도권'이라는 조건에도 잘 들어맞습니다. 배경에는 송도·청라·영종 같은 신도시 개발과 인천국제공항·인천항을 통한 제조·물류 일자리 증가가 있는 것 같습니다. GTX-B 노선(인천역~서울~남양주, 완공 목표 2031년)이 인천역과 부평을 지나면서 기존 인천 1호선과의 환승 시너지도 기대되고, 송도국제도시는 GTX-B에 삼성바이오로직스·셀트리온 같은 바이오 대기업 투자까지 겹치면서 실제로 가격에도 반영되고 있습니다. 연수구 송도동의 한 아파트가 2025년 11월 14억 원이던 것이 2026년 2월 19억 원으로 반년 만에 5억 원이 올랐다는 사례도 있고요.

다가구주택이라는 상품 자체와도 인천은 나쁘지 않게 맞물려 있습니다. 인천도시공사(iH)는 2026년 역세권 중심으로 다가구·다세대 매입임대주택 500호를 매입할 계획이라고 밝혔고, 신혼부부·신생아 가구를 위한 '천원주택(전세임대주택)' 제도에도 다가구주택이 지원 대상 주택 유형으로 명시돼 있습니다. 공공 정책 차원에서도 다가구주택을 계속 필요한 주택 유형으로 보고 있다는 뜻이겠지요.

다만 여기서도 균형을 잡아야 할 부분이 있습니다. 인천 인구가 지금은 늘고 있지만, 장기 전망으로는 2032년 약 310만 명으로 정점을 찍은 뒤 2060년에는 약 240만 명까지 줄어들 것이라는 통계청 계열 전망도 함께 나와 있습니다. 지금 당장의 순유입과 40년 뒤의 전망은 다른 이야기니, "인천이니까 무조건 안전하다"고 생각하기보다는 "지금으로서는 상대적으로 유리한 조건을 갖췄다" 정도로 받아들이는 게 맞을 것 같습니다. 인천 안에서도 편차는 꽤 큽니다. 연수구(송도)나 부평구처럼 개발 호재가 몰린 곳과 강화군·옹진군처럼 거래 자체가 뜸한 곳(2026년 1월 기준 각각 47건, 12건)은 사실상 다른 시장이라고 봐도 될 정도라, 결국 '인천'이라는 큰 틀에서 방향을 잡은 다음에는 구·동 단위까지 한 번 더 들여다보는 과정이 필요합니다.

마침 제가 지금 살고 있는 곳도 인천 영종도인데, 이런저런 자료를 찾아보다 보니 "그래도 아주 엉뚱한 선택은 아니었구나" 싶어 조금 안심이 되기도 했습니다. 물론 이건 어디까지나 제 개인적인 안도감이고, 지역을 고르는 기준은 결국 각자의 자금 사정과 목표 수익률에 따라 달라질 수밖에 없을 겁니다.

글을 마치며

여섯 가지로 나눠 정리했지만 결국 하고 싶었던 이야기는 단순합니다. 서울은 굳이 따지지 않아도 무난하고, 그 바깥으로 나간다면 사람이 있는 곳, 그러니까 인구가 뒷받침되는 수도권을 우선 고려하자는 것입니다. 산업단지와 학교가 함께 있으면 좋지만 '어떤 학교인지'는 구분해서 봐야 하고, 인구소멸지역은 여러모로 피하는 게 낫고, 가격이 싸다는 이유만으로 서두르면 안 된다는 것도 함께요. 이걸 다 종합하면 저는 개인적으로 수도권, 그중에서도 인천 정도가 지금 시점에서는 꽤 합리적인 선택지라고 생각합니다.

다만 이 모든 게 어디까지나 큰 방향을 잡기 위한 원칙일 뿐, 실제로는 결국 발품을 팔아서 그 동네를 직접 걸어봐야 진짜 그림이 보이는 것 같습니다. 자료만 보고 판단하기엔 부동산이라는 게 워낙 변수가 많은 영역이니까요. 이번 글이 입지를 고민하시는 분들께 큰 틀에서라도 참고가 됐으면 좋겠습니다.

지난 글에서는 인천 영종도 다가구주택에 직접 살면서 느낀 좋은 점 6가지를 풀어봤고, 그다음 글에서는 임대인들이 까다롭다고 느끼는 임차인 유형들을 다뤘습니다. 좋은 이야기만 늘어놓으면 아무래도 반쪽짜리 정보가 될 것 같아서, 이번엔 마음먹고 단점 쪽을 짚어보려고 합니다.

미리 말씀드리자면 이번 글은 "그러니 다가구주택은 하지 마라"는 이야기가 절대 아닙니다. 다만 아파트에 살거나 아파트에 투자하는 것과는 확실히 결이 다른 부담들이 있고, 이걸 미리 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것 사이에는 꽤 큰 차이가 있다고 생각합니다. 제가 직접 겪은 것들과, 자료를 찾아보며 확인한 사실들을 섞어서 다섯 가지로 정리해봤습니다.

1. 부동산 호황기에도 아파트만큼은 절대 안 오릅니다

가장 먼저, 그리고 가장 근본적인 이야기부터 하겠습니다. 다가구주택은 아파트만큼의 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 이건 제 주관적인 느낌이 아니라 통계로도 확인되는 부분인데요, 한국부동산원 통계를 보면 2024년 6월부터 2026년 6월까지 2년 동안 서울 아파트 평균 매매가는 10억 6,507만 원에서 13억 4,669만 원으로 약 26% 뛰었습니다. 반면 다가구주택이 포함되는 연립·다세대는 같은 기간 3억 4,053만 원에서 3억 7,969만 원으로 약 11.5% 오르는 데 그쳤습니다. 그 결과 아파트와 비아파트의 평균 매매가 격차는 7억 2천만 원(2024년 6월)에서 9억 6,700만 원(2026년 6월)까지 벌어졌습니다. 이 격차가 2012년에는 3억 원, 2018년 4억 원, 2020년 6억 원 수준이었다는 걸 생각하면, 격차 자체가 꾸준히 커지는 추세라는 걸 알 수 있습니다. 참고로 같은 기간 오피스텔은 1.7% 상승에 그쳐 물가상승률(3.6%)에도 못 미쳤다고 하니, 비아파트 유형 전반이 비슷한 처지인 셈입니다.

2025년 한 해로 좁혀 봐도 비슷한 그림입니다. 전국 아파트 매매가 상승률은 1.22%로 최근 25년 평균(4.71%)보다 낮았지만, 서울만큼은 11.26%로 25년 평균(6.39%)의 거의 두 배에 달했습니다. 반면 대구(-4.8%), 경북(-3.0%), 경남(-1.3%) 같은 지방은 여전히 하락·정체 국면이었고요. 이렇게 지역별·유형별 양극화가 심해지는 흐름 속에서, 다가구주택은 애초에 "호황기에도 잘 안 오르는" 자산군으로 분류됩니다. 실제로 업계 기사에서도 "아파트에 비해 주택 호황기 때 집값이 오르지 않아 외면받고 있다"고 콕 집어 이야기할 정도입니다.

여기에 환금성 문제까지 겹칩니다. 2024년 1분기 기준 다가구주택 거래량은 전체 주택 거래량의 1.2% 수준으로, 2006년 관련 통계 집계 이래 가장 낮은 수치까지 떨어졌다고 합니다. 전세사기 여파로 전세 수요까지 줄면서 "투자가치가 없다"는 인식이 퍼졌고, 매매 거래 자체가 급감했다는 분석입니다. 게다가 다가구주택은 법적으로 단독주택이라 호실별로 따로 팔 수가 없고 건물 전체를 통으로만 매매해야 하는 구조라, 이 부분도 유동성을 갉아먹는 요인으로 꼽힙니다.

그래서 저는 언젠가부터 마음을 바꿔 먹었습니다. 다가구주택을 시세차익형(토지, 재건축·재개발, 갭투자처럼 싸게 사서 비싸게 파는 전략)이 아니라 수익형(상가, 오피스텔처럼 매달 들어오는 현금흐름이 본질인 자산)으로 보는 겁니다. 아파트처럼 자산가격이 확 뛰어주길 기대하고 접근하면 실망할 수밖에 없고, 대신 "이 건물이 매달 얼마를 벌어다 주는가"에 초점을 맞추면 훨씬 마음이 편해지더라구요. 자산증식을 노리고 들어온 분이라면 이 부분에서 이미 다가구주택은 정답이 아닐 수도 있습니다.

2. 청소, 아주머니를 쓰자니 성에 안 차고 직접 하자니 귀찮습니다

두 번째는 조금 사소해 보이지만 은근히 스트레스인 청소 이야기입니다. 다가구주택은 계단, 복도, 주차장 같은 공용부분부터 세입자가 나간 뒤 다음 세입자를 받기 전 공실 청소까지, 손이 갈 곳이 생각보다 많습니다.

직접 해보려고 하면 만만치 않습니다. 원룸·다가구 셀프 청소 후기들을 찾아보면 오래된 건물일수록 욕실 곰팡이, 주방 기름때, 창틀 먼지 같은 게 "단순히 걸레질이나 먼지 제거로는 부족"하고 "혼자서 처리하기는 힘들다"는 경험담이 많습니다. 그렇다고 업체를 부르자니 이번엔 비용과 품질이라는 다른 고민이 생깁니다. 원룸 입주청소 비용은 평(3.3㎡)당 1만 원 안팎, 9평 이하 기준으로는 평균 14만~20만 원 선이고, 집주인이 별도로 꼼꼼한 청소를 요구하면 20만 원 정도가 추가된다는 자료도 있습니다. 최근에는 이런 원룸·1인가구 청소 대행 수요 자체가 전년 동기 대비 80%나 폭증했다는 보도가 있을 정도로, 다들 비슷한 고민을 하고 있는 것 같습니다.

문제는 돈을 쓴다고 다 해결되는 게 아니라는 점입니다. 업체를 고를 때도 "전문 교육을 이수한 직영팀이 있는지"를 확인해야 한다는 지적이 있는데, 바꿔 말하면 교육이 부족한 초보 인력이나 일당제 하청 위주 업체는 서비스 품질이 들쭉날쭉하고 사후관리도 잘 안 해준다는 뜻이겠지요. 실제로 청소 아주머니를 불러봤는데 결과물이 애매해서 "차라리 내가 하는 게 나았겠다" 싶었던 적, 다가구를 운영해보신 분이라면 한 번쯤 있으실 겁니다.

국내에는 주택임대관리업이라는 제도도 있어서, 임대료의 상당 부분을 보장받고 재임대까지 맡기는 자기관리형이나 시설물 유지관리를 대행해주는 위탁관리형을 이용할 수 있긴 합니다. 다만 이 제도는 2025년 개정 기준으로 자기관리형은 100호 이상, 위탁관리형은 300호 이상을 관리하는 사업자를 겨냥한 규제라, 정작 다가구주택 한두 채를 가진 개인 임대인이 편하게 맡길 만한 소규모 전문 위탁관리 서비스 인프라는 상대적으로 제한적인 게 현실입니다. 결국 아파트처럼 관리사무소에 맡기고 손 놓고 있을 수 있는 구조가 아니라는 거죠. 아파트에 살지 않고 다가구를 직접 운영하기로 마음먹었다면, 이 정도 번거로움은 그냥 감수해야 하는 몫이라고 생각하는 편이 정신건강에 좋습니다.

3. 이상한 임차인을 만났을 때 — 유럽처럼 깐깐하게 볼 수 없는 한국의 현실

세 번째는 아마 다가구 운영에서 가장 예민한 부분일 겁니다. 유럽 쪽 임대 시장을 보면 임차인을 들일 때 거의 회사 면접 보듯이 깐깐하게 신원과 소득, 이전 임대 이력까지 확인한다고 하죠. 그런데 한국 정서상 임대인이 임차인에게 그렇게까지 요구하는 건 사실상 불가능합니다. 계약하러 온 사람에게 소득증빙이니 과거 임대 이력이니 꼬치꼬치 캐물으면 "이 집주인 왜 이래" 소리 듣기 십상이니까요.

실제로 제도적으로도 그렇습니다. 국내 주택임대차 제도는 전통적으로 임차인 보호에 초점이 맞춰져 있어서(계약갱신요구권, 전월세상한제 등), 정작 임대인이 계약 전에 임차인의 신용이나 체납 이력을 공식적으로 조회할 수 있는 표준화된 체계는 마련되어 있지 않습니다. 반대로 임차인은 '미납국세 등 열람 제도'를 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있고, '전입세대확인서 열람'을 통해 누가 그 주소에 살고 있는지도 확인할 수 있습니다. 정보가 임대인에게 불리한 방향으로 비대칭적이라는 게 업계의 공통된 문제의식인 셈이죠. 최근 대한주택임대인협회가 프롭테크 기업과 함께 임대인·임차인이 서로 정보를 확인할 수 있는 '상호 스크리닝 서비스'를 2026년 1분기 중 내놓을 예정이라는 보도도 있었는데, 참여연대나 민달팽이유니온 같은 시민단체 쪽에서는 사생활 침해 우려를 제기하고 있어 아직은 찬반이 갈리는 사안입니다. 이런 서비스가 실제로 자리 잡기 전까지는, 결국 임대인 각자가 나름의 요령으로 대처할 수밖에 없다는 이야기입니다.

그래서 제가 나름대로 터득한 방법은 이렇습니다. 부동산을 통해 세입자를 구할 때는 계약 전에 중개사님께 비선호 유형을 미리 구체적으로 전달해두는 게 도움이 됩니다. 중개사님도 사람인지라, 미리 조건을 확실히 말해두면 애초에 그 조건에 안 맞는 분은 걸러서 데려오시더라구요. 공인중개사법상 중개사에게 임차인 개인의 신용이나 평판까지 검증할 법적 의무는 없지만(법이 요구하는 건 어디까지나 매물 자체의 권리관계 설명입니다), 현장에서는 이런 실질적인 조율이 꽤 잘 통합니다.

반대로 당근마켓 같은 곳에서 직거래로 세입자를 구할 때는 조금 다른 감각이 필요합니다. 이럴 때는 전화 통화나 채팅으로 오가는 대화 몇 마디에서 촉을 발동시켜야 합니다. 이사 사유를 물었을 때 대답이 애매하게 얼버무려진다든지, 입주 날짜를 유난히 재촉한다든지, 기본적인 질문(계약 기간, 관리비 포함 여부 등)에도 관심이 없어 보인다든지 하는 신호들이 있습니다. 물론 이걸 근거로 "이 사람은 안 되겠다"고 단정할 수는 없습니다만, 직접 여러 번 겪어보면 나름의 감이 생기는 것 같습니다. 다만 이런 촉이라는 게 기분 상하지 않게 잘 걸러내는 게 관건인데, 너무 대놓고 캐물으면 오히려 상대방이 불쾌해할 수 있으니 자연스러운 대화 속에서 슬쩍슬쩍 파악하는 요령이 필요합니다. 참고로 당근마켓 부동산 직거래에서는 타인 명의 매물을 자기 것처럼 속여 계약금을 가로채는 사기도 보고되는 만큼, 임대인 입장에서도 임차인 검증뿐 아니라 거래 자체의 안전에도 신경을 써야 하는 시대인 것 같습니다.

4. 고장 수리 요청 대응은 다가구 관리인의 숙명입니다

네 번째는 고장·수리 이야기입니다. 다가구주택은 세대마다 보일러, 에어컨, 수도, 전기 같은 개별 설비가 따로따로 있다 보니, 아파트 관리사무소에 전화 한 통이면 끝나는 것과 달리 이 모든 걸 건물주가 직접 대응해야 하는 경우가 많습니다.

법적으로도 임대인의 책임 범위가 꽤 넓습니다. 민법 제623조는 임대인에게 임대차 기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지·수선할 의무를 부과하고 있습니다. 판례를 보면, 파손이나 장해가 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 임대인이 책임지지 않지만, 그걸 고치지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익할 수 없을 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 합니다. 계약서에 "소소한 수선은 임차인 부담"이라는 특약을 넣어두더라도, 범위를 구체적으로 명시하지 않는 한 이런 특약은 통상적인 소규모 파손에만 적용되고, 대파손 수리나 기본 설비 교체 같은 큰 수선은 여전히 임대인 책임으로 남는다는 게 판례의 입장입니다.

보일러나 에어컨처럼 자주 말썽을 부리는 설비도 마찬가지입니다. 보일러는 원칙적으로 임대인이 유지·보수 책임을 지되, 설치 후 7년 이상 지난 노후 보일러는 고장 나면 대개 임대인이 전액 부담하는 경우가 많다고 합니다. 에어컨도 계약 당시 옵션으로 달려 있던 것이면 특별한 약정이 없는 한 노후화나 정상 사용 중 고장은 임대인이 수리·교체하는 게 원칙입니다. 세대 수가 많은 만큼 이런 고장 신고도 그만큼 자주 들어올 수밖에 없고, 그때마다 임대인이 사실상 관리인 역할을 해야 하는 게 다가구 운영의 숙명이라고 봐도 될 것 같습니다.

이 부분에서는 손재주가 있으면 정말 큰 도움이 됩니다. 변기 물이 안 내려간다거나, 수도꼭지에서 물이 샌다거나, 형광등 안정기가 나갔다거나 하는 웬만한 문제는 사실 업체를 부르지 않고도 직접 해결할 수 있는 경우가 많거든요. 요즘은 유튜브만 검색해봐도 거의 모든 상황에 대처하는 방법이 친절하게 나와 있습니다. 처음엔 저도 "이런 걸 내가 어떻게 고쳐" 싶었는데, 몇 번 영상 보고 따라 해보니 의외로 되더라구요. 물론 전기나 가스처럼 잘못 건드리면 위험한 부분은 무리하지 않고 전문가를 부르는 게 맞겠지만, 그 외의 자잘한 고장들은 직접 처리할 수 있게 되면 비용도 아끼고 대응 속도도 빨라지니 여러모로 남는 장사입니다.

5. 결국 세상에 공짜는 없습니다 — 어느 정도의 서비스 정신은 필요합니다

마지막 다섯 번째는 앞선 네 가지를 다 관통하는 이야기이기도 합니다. 국내 주택임대관리서비스 관련 연구를 보면, 임차인의 만족도와 재계약 의도에 영향을 미치는 요인은 환경적 요인, 시설적 요인, 운영적 요인, 비용적 요인, 서비스적 요인 다섯 가지로 나뉘는데, 영향력 순서는 운영적 요인 > 시설적 요인 > 서비스적 요인 > 비용적 요인 > 환경적 요인 순으로 나타났다고 합니다. 업무처리가 신속한지, 공정하고 정확한지, 친절한지 같은 것들이 만족도를 좌우한다는 뜻이고, 이런 만족도가 결국 재계약 의사로 이어진다는 게 여러 연구에서 공통적으로 확인되는 내용입니다.

실제 임대인들의 경험담을 모아놓은 매거진 글을 봐도 이 이야기가 그대로 겹칩니다. 한 임대인은 "집은 사람 집인지 개집인지 구분이 안 되게 사용하고 월세는 2~3개월씩 밀리기가 일쑤"라며 관리 스트레스를 토로했고, 다른 임대인은 "임대업, 웬만한 각오 없이 절대 하지 마라"며 진상 세입자와의 분쟁 경험을 전하기도 했습니다. 그런데 흥미로운 건, 같은 자료에 세입자와 소통하며 좋은 관계를 맺었다는 사례("세상 사는 이야기를 나누다 보면 시간이 잘 간다")도 함께 소개된다는 점입니다. 결국 앞서 이야기한 청소, 이상한 임차인 거르기, 고장 수리 대응까지, 이 모든 게 따지고 보면 "서비스업"의 영역에 들어가는 일들이라는 거죠.

저는 이 다섯 번째가 사실 이 글 전체를 관통하는 결론이라고 생각합니다. 다가구주택을 운영한다는 건 부동산 투자인 동시에 어느 정도는 서비스업을 겸하는 일입니다. 세입자가 불편함 없이 지낼 수 있게 신경 쓰고, 요청이 오면 빠르게 대응하고, 가끔은 조금 귀찮은 일도 웃으며 처리해야 하는. 이걸 "왜 내가 이런 것까지 해야 하나" 싶은 마음으로 시작하면 매 순간이 스트레스일 수밖에 없습니다. 반대로 "이 정도는 감수하는 게 당연하다"고 마음을 먹고 나면, 신기하게도 같은 상황도 훨씬 덜 힘들게 느껴지더라구요. 세상에 공짜는 없다는 말, 다가구주택 운영만큼 이 말이 딱 들어맞는 영역도 없는 것 같습니다.

글을 마치며

여기까지 다가구주택에 거주하고 운영하면서 느낀 단점 다섯 가지, 아파트만큼의 시세차익을 기대하기 어렵다는 점, 청소가 은근히 애매하다는 점, 이상한 임차인을 걸러내기가 까다롭다는 점, 고장 수리 대응이 끝이 없다는 점, 그리고 결국 어느 정도의 서비스 정신이 필요하다는 점을 순서대로 짚어봤습니다.

이렇게 쭉 적어놓고 보니 확실히 만만한 일은 아니라는 생각이 다시 듭니다. 그런데 지난 글에서 다룬 장점들, 그러니까 매달 들어오는 고정수입이나 주차·층간소음에서 자유로운 점 같은 것들을 떠올려보면, 결국 이 모든 번거로움을 감수할 만한 이유가 있으니 다가구주택에 사는 분들이 계속 그 자리를 지키고 있는 게 아닐까 싶습니다. 장점과 단점을 다 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것은 확실히 다르다고 생각하니, 이 시리즈가 다가구주택을 고민하시는 분들께 조금이나마 현실적인 그림을 그리는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

지난 글 '다가구주택에 살아보니 좋은 점 6가지'가 실거주자 입장에서 풀어본 이야기였다면, 이번엔 시선을 조금 옮겨서 다가구주택을 운영하는 임대인들이 흔히 겪는 까다로운 상황들을 들여다보려고 합니다. 세를 놓다 보면 아무래도 세입자마다 참 다르다는 걸 느끼게 되는데, 그러다 보면 '아, 이런 경우는 나름 까다로웠겠다' 싶은 순간들이 자연스럽게 쌓이기 마련입니다.

다만 시작하기 전에 하나는 꼭 밝히고 싶습니다. 이 글은 특정 집단을 겨냥해서 "이런 세입자는 피하세요" 하고 단정 짓는 글은 아닙니다. 나이든, 국적이든, 직업이든 어떤 기준으로 사람을 미리 재단하는 건 옳지 않은 일이고요, 무엇보다 이런 경험은 어디까지나 '한 사람, 한 건물의 경험'일 뿐이라 일반화하기가 상당히 조심스럽습니다. 그러니 오늘 이야기는 "이런 사람은 안 된다"가 아니라 "이런 상황·구조에서는 이런 부담이 생기더라"는 관찰 정도로 편하게 봐주시면 좋겠습니다.

1. 얼굴만 봐서는 사실 알 수가 없습니다

먼저 가장 근본적인 이야기부터 하자면, 계약하러 온 사람의 첫인상만 보고 "이분은 괜찮겠다" "이분은 좀 걱정되네" 하고 판단하는 건 거의 의미가 없습니다. 정중하고 차분해 보였던 사람이 의외로 관리비를 자주 미루는가 하면, 반대로 첫인상은 좀 무뚝뚝했던 사람이 몇 년째 아무 연락 없이 조용히 잘 지내는 경우도 흔합니다.

그러다 보니 계약 초반에는 나름대로 사람 보는 눈이 있다고 자부하기 쉬운데, 지나고 나면 그게 참 오만한 생각이었다 싶어질 때가 많습니다. 결국 살아봐야 알지, 계약서 도장 찍는 자리에서 30분 대화한 걸로는 그 사람의 생활 습관까지는 절대 알 수가 없더라는 게 임대를 오래 해본 사람들의 공통된 이야기입니다.

2. 계단만 있는 구조, 거동이 불편하면 그 자체가 부담입니다

두 번째는 건물 구조 이야기입니다. 다가구주택은 엘리베이터 없는 3~4층 계단형 구조도 많이 있는데요, 이 계단이라는 게 생각보다 만만한 공간이 아닙니다.

법적으로도 계단처럼 여러 세대가 공동으로 쓰는 공용부분은 임차인이 아니라 임대인, 그러니까 건물주가 관리 책임을 진다는 게 법원의 일관된 입장입니다. 실제로 계단 관리를 소홀히 해서 낙상 사고가 났던 사건에서 건물주가 과실치상으로 유죄 판결을 받은 사례도 있고, 계단 난간이 파손된 채 방치되어 있다가 인명 사고로 이어진 사건에서는 '공작물 하자'로 보고 임대인에게 손해배상 책임을 인정한 판례도 있습니다.

그래서 실제로 거동이 불편한 분이 입주했을 때는(연세가 있든, 다른 이유로든) 임대인 입장에서도 계단 하나하나가 신경 쓰이게 됩니다. 혹시 밤늦게 오르내리다 미끄러지진 않을지, 난간이 헐거운 부분은 없는지 평소보다 자주 확인하게 되고요. 이건 "그런 분은 받지 말아야겠다"는 마음이라기보다는, 솔직히 말하면 "만에 하나 사고가 나면 예상 못한 돌봄이나 연락, 그리고 법적 책임까지 떠안게 될 수도 있겠구나" 하는 걱정에 가깝습니다. 결국 문제는 '누가 사느냐'가 아니라 '계단밖에 없는 구조 + 그 관리 책임이 건물주에게 있다는 점'이 만나서 생기는 부담이라고 보는 게 더 정확할 것 같습니다.

3. 계약서상 인원과 실제 사는 인원이 다를 때

세 번째는 인원 이야기입니다. 계약할 때 분명 몇 명이 산다고 했는데, 나중에 보니 실제로는 더 많은 사람들이 드나들거나 아예 같이 지내는 경우가 있습니다. 방문객 정도야 당연히 있을 수 있는 일이라 넘어가지만, 사전에 합의했던 생활 규칙(소음이나 방문객, 동거인 수 같은 것들)이 잘 지켜지지 않을 때는 임대인도 모르게 예민해지곤 합니다.

법적으로 따져보면 세대주가 아닌 사람이 그냥 함께 사는 '동거인'은 주택임대차보호법상 보호를 받는 정식 임차인은 아닙니다. 그리고 임대인 동의 없이 임차물을 제3자에게 전대하면 민법상 임대인이 계약을 해지할 수 있는 권리도 있습니다(다만 가족처럼 가까운 관계가 함께 사는 경우는 보통 '전대'로 보지 않으니, 이 부분은 상황마다 다르게 판단될 여지가 있습니다). 결국 실무적으로는 계약 단계에서 "실제로 몇 명이 살 예정인지"를 명확히 확인하고 계약서에 남겨두는 게 나중 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

4. 회사 명의로 여러 명이 교대로 사는 '단체 임대'

네 번째는 조금 다른 유형인데, 회사가 법인 명의로 계약해서 직원 여러 명이 교대로 머무는 기숙사·사택 형태의 임대입니다. 이런 경우는 수익성만 놓고 보면 나쁘지 않은데(공실 걱정을 덜 수 있으니까요), 관리해야 할 영역은 확 넓어집니다.

계약 당사자가 회사이다 보니, 정작 그 집에 사는 개별 직원들과 직접 얼굴을 맞대고 "이건 좀 조심해주세요" 하고 소통할 통로가 마땅치 않습니다. 거주하는 사람들이 인사이동에 따라 수시로 바뀌기도 해서, 나중에는 지금 이 집에 정확히 누가 사는지 임대인조차 파악이 어려운 지경이 되기도 하고요. 생활 소음이나 청소·분리수거 같은 관리 이슈도 그때그때 잦은 편입니다. 이건 그 직원들 개개인의 문제라기보다는, '법인이 계약하고 다수가 교대로 거주하는' 임대차 형태 자체가 가진 구조적인 관리 공백이라고 보는 게 더 정확한 것 같습니다.

5. 의외로 발목을 잡는 건 임대인 자신의 조급함입니다

여기서 하나 덧붙이자면, 사실 돌아보면 세입자 유형보다 더 골치 아픈 건 임대인 자신의 태도인 경우도 적지 않습니다. 공실 기간이 길어지면 마음이 급해지기 마련이니까요. 그럴 때일수록 계약 조건을 유난히 깎으려 하거나 계약서 특약 조항을 "다 비슷비슷하죠 뭐" 하고 대충 넘기려는 분위기가 느껴져도, 조급한 마음에 그냥 넘어가게 되는 경우가 꽤 있습니다. 그리고 그런 경우일수록 나중에 꼭 한 번씩 문제가 생기더라는 게 공통적인 후일담입니다.

전혀 동의할 수 없다고 생각하실 수도 있지만, "빨리 채우고 싶다"는 조급함이 세입자 유형 자체보다 더 큰 화근이었던 경우가 많습니다. 계약서는 아무리 급해도 특약 하나하나 꼼꼼히 짚고 넘어가는 게, 나중을 생각하면 훨씬 남는 장사입니다.

6. 반대로 가장 손이 안 가는 건 혼자 사는 직장인입니다

이렇게 까다로웠던 경우만 늘어놓으니 뭔가 불균형한 것 같아서 균형도 좀 잡아보자면, 대체로 혼자 살면서 직장에 다니는 사람들이 가장 무난한 편입니다. 출퇴근 시간이 규칙적이다 보니 생활 패턴도 예측이 되고, 관리비나 월세도 밀리는 일이 거의 없고요. 물론 이것도 "1인 가구 직장인은 다 좋다"고 일반화할 수 있는 이야기는 아니고, 어디까지나 그런 경향이 있다는 정도로 받아들이면 좋을 것 같습니다.

글을 마치며 — 결국은 복불복입니다

여기까지 다가구주택을 운영하는 임대인들이 나름대로 까다롭다고 느꼈던 상황들을 풀어봤습니다. 계단 구조와 거동 문제, 계약 인원과 실거주 인원의 차이, 단체 임대의 관리 공백, 그리고 의외로 임대인 자신의 조급함까지. 쭉 짚어보니 결국 어떤 '유형의 사람'이 문제였다기보다는 '어떤 상황과 구조가 만났을 때' 문제가 생기더라는 쪽에 더 가까운 것 같습니다.

그리고 이 글 처음에 밝혔던 것처럼, 이걸 근거로 누군가를 미리 재단하는 건 경계해야 할 일입니다. 실제로 걱정했던 유형인데도 몇 년째 아무 문제 없이 지내는 사례가 훨씬 많거든요. 결국 사람 by 사람이고, 살아보기 전엔 알 수 없다는 게 임대를 오래 해본 사람들이 결국 이르게 되는 결론인 것 같습니다. 이런 밍밍한 결론이라 조금 뻘줌하지만, 어쩌면 이게 이 민감한 주제에 대해 건넬 수 있는 가장 정직한 답일지도 모르겠습니다 ^^

다가구건물 운영 이야기를 몇 편 이어오면서, 그동안은 주로 법령이나 세금, 투자 요령처럼 딱딱한 정보 위주로 글을 썼던 것 같습니다. 오늘은 결이 좀 다른 글을 써볼까 합니다. 저는 지금 인천 영종도의 다가구주택에서 직접 살고 있는데요, 건물주로서도 거주자로서도 벌써 꽤 오랜 시간을 보내다 보니 "아, 이래서 다가구주택에 사는 사람들이 계속 여기 사는구나" 싶은 순간들이 꽤 쌓였습니다.

물론 다가구주택이라고 다 같은 다가구주택은 아니고, 제 경험이 모든 다가구주택 거주자에게 그대로 적용된다고 일반화하기는 조심스럽습니다. 다만 아파트와 비교했을 때 확실히 체감되는 차이들이 있어서, 오늘은 그중에서도 제가 가장 크게 느낀 장점 6가지를 순서대로 풀어보려고 합니다. 참고로 단점도 분명히 있는데, 그건 다음 편에서 따로 다루겠습니다.

1. 가장 중요한 이유 — 노동수입 말고도 매달 들어오는 고정수입

여러 이유를 늘어놓기 전에, 가장 중요하다고 생각하는 이유부터 먼저 말씀드리고 싶습니다. 저는 다가구주택 건물주이기도 해서, 제가 사는 세대를 제외한 나머지 세대들을 다른 분들께 세를 놓고 있습니다. 그러다 보니 회사에서 받는 월급, 그러니까 노동수입과는 완전히 별개로 매달 임대료라는 고정 수입이 하나 더 들어옵니다.

이게 별거 아닌 것 같아도, 실제로 겪어보면 마음가짐 자체가 달라지더라구요. 회사 일이 잘 풀리지 않는 달이 있어도, 몸이 아파서 며칠 일을 못 나간 달이 있어도, 월세는 통장에 꾸준히 들어옵니다. "이번 달에 벌이가 좀 줄어도 최소한의 바닥은 있다"는 감각이랄까요. 노동수입 하나에만 의존하고 있을 때보다 심리적으로 훨씬 여유가 생긴다는 걸 살아보고서야 알았습니다.

임대 수익률을 어떻게 계산하는지, 주택임대사업자 등록은 어떤 실익이 있는지 같은 구체적인 이야기는 이전에 올린 '다가구주택 투자요령'이나 '주택임대사업자' 글에서 이미 다뤘으니 여기서는 자세히 다루지 않겠습니다. 오늘 말씀드리고 싶은 건 숫자보다는 그 '느낌' 쪽입니다. 매달 한 번씩, 월급과는 다른 통장에 임대료가 찍히는 걸 볼 때마다 드는 안정감. 이게 제가 다가구주택에 살면서(그리고 건물주로서) 얻은 것 중 가장 크다고 감히 말씀드릴 수 있습니다. 나머지 다섯 가지 장점은 사실 이것에 비하면 부수적이라고 봐도 될 정도입니다.

2. 주차 문제로 스트레스 받을 일이 없다

두 번째는 아주 현실적인 이야기입니다. 바로 주차 문제인데요, 아파트에 살아보신 분들은 아마 다들 공감하실 겁니다. 저도 예전에 아파트 살 때는 퇴근이 조금만 늦어도 "오늘 자리 있으려나" 하는 걱정부터 들었거든요.

이게 저 혼자만의 예민한 성격 탓이 아니라는 걸 자료를 찾아보고 알았습니다. 국민권익위원회 집계에 따르면 최근 4년간 국민신문고에 접수된 아파트 등 사유지 주차 갈등 민원이 무려 7만 6,000여 건에 달한다고 합니다. 구역 외 주차, 통로 주차, 남의 자리에 대놓아서 생기는 다툼까지, 유형도 다양하고요. 지역별 세대당 주차 면수를 봐도 서울은 세대당 0.89대, 인천은 0.93대 수준이라, 한 집에 차가 한 대만 있어도 빠듯하고 두 대면 사실상 자리가 부족한 구조입니다. 현행 공동주택 법정 주차대수 기준 자체가 "가구당 평균 1대 이상(전용면적 60㎡ 이하는 0.7대 이상)"으로 1996년 이후 사실상 손대지 않은 옛날 기준이라는 점도 알고 보니 눈에 들어오더라구요.

그러다 보니 많은 아파트 단지가 지하주차장에 "1가구 1주차" 식의 구역 배정제를 운영합니다. 취지는 이해하지만, 배정된 구역에 다른 사람이 대놓거나 규약이 실제 보유 차량 대수를 못 따라가면서 갈등이 반복되는 구조입니다.

다가구주택은 이런 배정·감시 체계 자체가 없는 경우가 많습니다. 저희 건물도 세대수가 아파트 단지에 비하면 훨씬 적고, 건물주인 제가 직접 상주하면서 관리하다 보니 "누구 자리, 누구 자리" 식으로 딱딱하게 나누기보다는 그때그때 알아서 대는 방식으로 자연스럽게 돌아갑니다. 이 부분은 제가 직접 겪어본 체감이고, 이걸 뒷받침하는 공식 통계나 설문은 따로 찾지 못했다는 점은 미리 밝혀둡니다. 다만 최소한 "오늘 내 자리에 누가 대놨다"는 이유로 이웃과 얼굴 붉힐 일은 없다는 것만큼은 확실히 말씀드릴 수 있습니다.

3. 층간소음 걱정 없이 산다 — 꼭대기층 건물주의 특권

세 번째는 층간소음입니다. 이건 제가 다가구주택에 살면서 가장 크게 체감한 변화 중 하나인데요, 아파트 살 때는 밤늦게 아이가 뛰는 소리, 의자 끄는 소리에 신경이 곤두서던 기억이 있습니다. 지금은 그런 스트레스가 거의 없습니다. 이유는 단순한데, 건물주인 저희 집이 보통 그렇듯 최상층에 있기 때문입니다. 제 위에는 옥상밖에 없으니 '윗집 소음'이라는 게 애초에 존재할 수가 없는 구조인 거죠.

이게 저만의 유별난 예민함은 아니라는 걸 통계로도 확인할 수 있었습니다. 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터 상담 접수 건수는 2014년 20,641건에서 2023년 36,435건으로 10년 사이 약 57% 늘었다고 합니다. 다른 보도에서는 3년간 층간소음 민원이 2만 7,000건이라는 수치도, 또 다른 자료에서는 3년간 10만 건에 이르고 이웃 간 '보복 소음' 사례까지 급증하고 있다는 이야기도 나옵니다(조사 시점과 기준이 다 달라서 수치가 제각각인데, 어느 쪽을 보더라도 문제가 심각하다는 방향은 같습니다). 실제 소음 측정까지 이어지는 비율은 1~3.7% 수준에 그친다고 하니, 대부분은 참거나 전화 상담 정도로 넘어간다는 뜻이겠지요.

그만큼 심각한 문제다 보니 제도도 계속 바뀌고 있습니다. 2026년부터는 층간소음 최저 기준(49dB) 미달 시 보완시공을 의무화하고, 바닥 차음성능 검사 표본도 기존 2%에서 5% 이상으로 확대한다고 합니다. 흥미로운 건, 지금까지는 이런 층간소음 제도가 원칙적으로 30세대 이상 공동주택(아파트)에만 적용됐고 다가구주택 같은 소규모 주택은 사실상 사각지대였는데, 2026년부터는 원룸·오피스텔 등 비공동주택 거주자에게도 관련 서비스가 확대된다는 점입니다. 다가구주택이 그동안 제도권 밖에 있었다는 건, 뒤집어 보면 그만큼 층간소음 자체가 상대적으로 덜 사회적 문제로 부각됐다는 뜻이기도 할 겁니다.

물론 "다가구주택이 아파트보다 층간소음이 실제로 얼마나 덜한가"를 정면으로 비교한 연구는 제가 찾아본 범위에서는 없었습니다. 다만 세대수 자체가 아파트 단지보다 훨씬 적고, 저처럼 꼭대기층에 사는 건물주 입장에서는 구조적으로 위층 소음원이 없다는 건 굳이 통계가 아니어도 상식적으로 납득이 가는 이야기 아닐까 싶습니다.

4. 옥상에 태양광 설치, 전기료 걱정 뚝

네 번째는 태양광입니다. 이건 아직 제가 직접 설치까지 마친 상태는 아니지만, 알아보면 알아볼수록 다가구주택이라 가능한 선택지구나 싶어서 소개해 드리고 싶습니다.

2026년 기준으로 단독주택용 3kW 설비를 설치하면 국비 지원액이 kW당 55만 원, 총 165만 원 수준이라고 합니다. 설치비의 대략 30~50% 정도를 국가가 지원해주는 셈이고, 여기에 거주 지역 지자체 추가 보조금까지 합치면 최대 80%까지 지원받을 수 있다고 하니(지자체마다 예산과 정책이 달라서 실제 지원 규모는 차이가 있을 수 있습니다), 초기 투자 부담이 생각보다 크지 않을 수 있겠더라구요. 다가구주택이 이 지원 대상에 명시적으로 콕 집어 언급되어 있지는 않았습니다만, 단독주택 범주 또는 개별 소유 건물로 신청이 가능할 것으로 보입니다(다가구주택 단독 신청이 되는지는 명확히 확인되지 않아서, 정확한 자격은 한국에너지공단 그린홈 사업 공고를 통해 개별적으로 확인해보시는 게 안전할 것 같습니다). 신청은 3월부터 예산 소진 시까지 선착순으로 진행되고, 등록된 참여기업을 통해 먼저 신청·승인을 받은 뒤 시공해야 보조금을 받을 수 있다고 하니 순서를 거꾸로 하지 않는 게 중요해 보입니다.

여기서 다가구주택의 구조적 장점이 드러납니다. 아파트는 옥상이 입주민 공동소유, 즉 공용부분이라 개인이 마음대로 태양광을 설치할 수 없습니다. 국토교통부가 공동주택관리법 시행령을 개정해서 필요한 입주자 동의 요건을 기존 3분의 2 이상에서 과반으로 완화했다고는 하는데, 그래도 동의 절차 자체가 남아 있다 보니 주민 간 갈등이나 관리사무소의 설치 기피로 이어지는 경우가 많다고 합니다. 그래서 아파트 거주자가 개인적으로 시도할 수 있는 건 베란다에 붙이는 미니 태양광(약 160~170cm, 445W급) 정도인데, 월 발전량이 45kWh 안팎으로 추산되고 각도·방향 제약도 커서 효율이 그렇게 높지 않다고 하더라구요. 게다가 저장 없이 바로 쓰는 방식이라 낮에 집을 비우면 그 발전량은 그냥 버려지는 셈입니다.

반면 저희 같은 단독·다가구주택은 옥상이 온전히 소유자 개인 소유이기 때문에, 누구 동의도 구할 필요 없이 본인 판단만으로 수 kW급 정식 옥상형 태양광을 설치할 수 있습니다. 경기도에서는 단독주택 지붕·옥상 태양광 설치를 지원해서 2,570가구가 설치비를 지원받은 사례도 있다고 하고요(정확한 연도까지는 확인이 안 됐습니다). 다만 "단독주택 옥상 태양광이 아파트 베란다 미니태양광보다 실제로 얼마나 더 효율이 좋은가"를 숫자로 비교한 공식 자료는 못 찾았습니다. 일조 조건(방향, 그림자, 각도 조절 가능 여부) 면에서 옥상 설치가 유리하다는 건 구조적으로 당연해 보이지만, 이 부분은 정량적으로 단정하기보다는 "그럴 것 같다" 정도로 받아들여 주시면 좋겠습니다. 어쨌든 저는 조만간 저희 집 옥상에도 태양광을 올려볼 생각인데, 이 부분은 나중에 실제로 설치하고 나서 후기로 따로 다뤄보겠습니다.

5. 아파트보다 넓게 쓸 수 있는 주거공간 — 복층과 넓은 베란다

마지막 다섯 번째는 공간 자체의 여유입니다. 다가구주택은 보통 3층 이하(필로티 주차 구조면 4층까지)의 단독주택 범주에 속하고, 건물 전체를 건물주 한 명이 소유하면서 각 세대는 독립된 전용 부엌·화장실을 갖춘 구조입니다. 저희 집도 그렇고요.

여기서 재미있는 건 다락 관련 건축 기준입니다. 층고(바닥에서 천장까지)가 평균 1.8m 이하(경사 지붕은 가장 높은 지점 기준 2.1m 이하)면 바닥면적과 층수 산정에서 제외된다는 규정이 있어서, 다가구주택을 지을 때 최상층에 다락을 얹어 수납공간이나 서재, 아이 놀이방 등으로 활용하는 경우가 건축업계에서 흔하게 소개됩니다. 복층(메조닛) 구조는 이것과는 또 면적 산정 방식이 다른데, 어쨌든 다가구주택·단독주택 쪽이 층수·면적에 상대적으로 여유가 있다 보니 이런 복층·다락 구조를 아파트보다 자유롭게 설계에 반영할 수 있다는 게 업계의 일반적인 설명입니다.

그리고 앞서 층간소음 이야기에서도 잠깐 언급했듯, 건물주가 사는 주인세대가 최상층에 자리하는 경우가 많습니다. 저희 집도 마찬가지인데, 최상층이다 보니 옥상과 바로 붙어 있어서 다락이나 옥탑을 활용하기도 좋고 채광이나 조망도 상대적으로 좋은 편입니다(다만 옥탑 부분이 건축면적의 1/8을 넘으면 층수 산입 대상이 돼서 세금 문제로 이어질 수 있다는 사례도 있으니, 이 부분은 건축·인허가 단계에서 꼼꼼히 따져보셔야 합니다). 실제로 살아보니 아파트에서 느꼈던 것보다 베란다도 넓고, 다락 공간에 안 쓰는 짐이나 계절 물건들을 올려두니 집 안이 훨씬 정돈되는 느낌도 들더라구요.

"다가구주택 주인세대가 아파트보다 정확히 얼마나 더 넓은가"를 숫자로 비교한 공식 통계는 없었습니다. 다만 발코니 면적이나 다락·복층 설계의 자유도가, 평면이 표준화되어 있고 발코니 확장에도 규제가 있는 아파트보다는 확실히 크다는 점은 건축 실무 자료에서도 공통적으로 확인되는 내용이었습니다. 제 체감으로도 확실히 그렇습니다.

글을 마치며

여기까지 제가 인천 영종도 다가구주택에 살면서 직접 느낀 장점 6가지를 순서대로 짚어봤습니다. 다시 정리하면 ①본업 외 고정수입이 주는 안정감, ②주차 스트레스가 없다는 점, ③층간소음에서 상대적으로 자유롭다는 점, ④태양광을 자유롭게 설치할 수 있다는 점, ⑤복층·다락 등으로 공간을 넓게 쓸 수 있다는 점이었습니다.

다만 오해는 없으셨으면 합니다. 다가구주택이 모든 면에서 아파트보다 우월하다는 이야기를 하려던 건 아닙니다. 관리 부담이나 공실 리스크, 편의시설 접근성처럼 아파트가 확실히 유리한 부분도 분명히 있거든요. 이번 글은 장점 위주로만 적다 보니 다소 한쪽으로 치우친 느낌도 드는데, 단점은 다음 편에서 솔직하게 다뤄보겠습니다. 실제로 살아보고 겪어본 이야기이니만큼, 다음 편도 재미 삼아 봐주시면 좋겠습니다.