다가구주택 거주·운영, 힘든 점 5가지

지난 글에서는 인천 영종도 다가구주택에 직접 살면서 느낀 좋은 점 6가지를 풀어봤고, 그다음 글에서는 임대인들이 까다롭다고 느끼는 임차인 유형들을 다뤘습니다. 좋은 이야기만 늘어놓으면 아무래도 반쪽짜리 정보가 될 것 같아서, 이번엔 마음먹고 단점 쪽을 짚어보려고 합니다.

미리 말씀드리자면 이번 글은 "그러니 다가구주택은 하지 마라"는 이야기가 절대 아닙니다. 다만 아파트에 살거나 아파트에 투자하는 것과는 확실히 결이 다른 부담들이 있고, 이걸 미리 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것 사이에는 꽤 큰 차이가 있다고 생각합니다. 제가 직접 겪은 것들과, 자료를 찾아보며 확인한 사실들을 섞어서 다섯 가지로 정리해봤습니다.

 

아파트 vs 다가구·연립다세대 2년간 매매가 상승률

1. 부동산 호황기에도 아파트만큼은 절대 안 오릅니다

가장 먼저, 그리고 가장 근본적인 이야기부터 하겠습니다. 다가구주택은 아파트만큼의 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 이건 제 주관적인 느낌이 아니라 통계로도 확인되는 부분인데요, 한국부동산원 통계를 보면 2024년 6월부터 2026년 6월까지 2년 동안 서울 아파트 평균 매매가는 10억 6,507만 원에서 13억 4,669만 원으로 약 26% 뛰었습니다. 반면 다가구주택이 포함되는 연립·다세대는 같은 기간 3억 4,053만 원에서 3억 7,969만 원으로 약 11.5% 오르는 데 그쳤습니다. 그 결과 아파트와 비아파트의 평균 매매가 격차는 7억 2천만 원(2024년 6월)에서 9억 6,700만 원(2026년 6월)까지 벌어졌습니다. 이 격차가 2012년에는 3억 원, 2018년 4억 원, 2020년 6억 원 수준이었다는 걸 생각하면, 격차 자체가 꾸준히 커지는 추세라는 걸 알 수 있습니다. 참고로 같은 기간 오피스텔은 1.7% 상승에 그쳐 물가상승률(3.6%)에도 못 미쳤다고 하니, 비아파트 유형 전반이 비슷한 처지인 셈입니다.

2025년 한 해로 좁혀 봐도 비슷한 그림입니다. 전국 아파트 매매가 상승률은 1.22%로 최근 25년 평균(4.71%)보다 낮았지만, 서울만큼은 11.26%로 25년 평균(6.39%)의 거의 두 배에 달했습니다. 반면 대구(-4.8%), 경북(-3.0%), 경남(-1.3%) 같은 지방은 여전히 하락·정체 국면이었고요. 이렇게 지역별·유형별 양극화가 심해지는 흐름 속에서, 다가구주택은 애초에 "호황기에도 잘 안 오르는" 자산군으로 분류됩니다. 실제로 업계 기사에서도 "아파트에 비해 주택 호황기 때 집값이 오르지 않아 외면받고 있다"고 콕 집어 이야기할 정도입니다.

여기에 환금성 문제까지 겹칩니다. 2024년 1분기 기준 다가구주택 거래량은 전체 주택 거래량의 1.2% 수준으로, 2006년 관련 통계 집계 이래 가장 낮은 수치까지 떨어졌다고 합니다. 전세사기 여파로 전세 수요까지 줄면서 "투자가치가 없다"는 인식이 퍼졌고, 매매 거래 자체가 급감했다는 분석입니다. 게다가 다가구주택은 법적으로 단독주택이라 호실별로 따로 팔 수가 없고 건물 전체를 통으로만 매매해야 하는 구조라, 이 부분도 유동성을 갉아먹는 요인으로 꼽힙니다.

그래서 저는 언젠가부터 마음을 바꿔 먹었습니다. 다가구주택을 시세차익형(토지, 재건축·재개발, 갭투자처럼 싸게 사서 비싸게 파는 전략)이 아니라 수익형(상가, 오피스텔처럼 매달 들어오는 현금흐름이 본질인 자산)으로 보는 겁니다. 아파트처럼 자산가격이 확 뛰어주길 기대하고 접근하면 실망할 수밖에 없고, 대신 "이 건물이 매달 얼마를 벌어다 주는가"에 초점을 맞추면 훨씬 마음이 편해지더라구요. 자산증식을 노리고 들어온 분이라면 이 부분에서 이미 다가구주택은 정답이 아닐 수도 있습니다.

2. 청소, 아주머니를 쓰자니 성에 안 차고 직접 하자니 귀찮습니다

두 번째는 조금 사소해 보이지만 은근히 스트레스인 청소 이야기입니다. 다가구주택은 계단, 복도, 주차장 같은 공용부분부터 세입자가 나간 뒤 다음 세입자를 받기 전 공실 청소까지, 손이 갈 곳이 생각보다 많습니다.

직접 해보려고 하면 만만치 않습니다. 원룸·다가구 셀프 청소 후기들을 찾아보면 오래된 건물일수록 욕실 곰팡이, 주방 기름때, 창틀 먼지 같은 게 "단순히 걸레질이나 먼지 제거로는 부족"하고 "혼자서 처리하기는 힘들다"는 경험담이 많습니다. 그렇다고 업체를 부르자니 이번엔 비용과 품질이라는 다른 고민이 생깁니다. 원룸 입주청소 비용은 평(3.3㎡)당 1만 원 안팎, 9평 이하 기준으로는 평균 14만~20만 원 선이고, 집주인이 별도로 꼼꼼한 청소를 요구하면 20만 원 정도가 추가된다는 자료도 있습니다. 최근에는 이런 원룸·1인가구 청소 대행 수요 자체가 전년 동기 대비 80%나 폭증했다는 보도가 있을 정도로, 다들 비슷한 고민을 하고 있는 것 같습니다.

문제는 돈을 쓴다고 다 해결되는 게 아니라는 점입니다. 업체를 고를 때도 "전문 교육을 이수한 직영팀이 있는지"를 확인해야 한다는 지적이 있는데, 바꿔 말하면 교육이 부족한 초보 인력이나 일당제 하청 위주 업체는 서비스 품질이 들쭉날쭉하고 사후관리도 잘 안 해준다는 뜻이겠지요. 실제로 청소 아주머니를 불러봤는데 결과물이 애매해서 "차라리 내가 하는 게 나았겠다" 싶었던 적, 다가구를 운영해보신 분이라면 한 번쯤 있으실 겁니다.

국내에는 주택임대관리업이라는 제도도 있어서, 임대료의 상당 부분을 보장받고 재임대까지 맡기는 자기관리형이나 시설물 유지관리를 대행해주는 위탁관리형을 이용할 수 있긴 합니다. 다만 이 제도는 2025년 개정 기준으로 자기관리형은 100호 이상, 위탁관리형은 300호 이상을 관리하는 사업자를 겨냥한 규제라, 정작 다가구주택 한두 채를 가진 개인 임대인이 편하게 맡길 만한 소규모 전문 위탁관리 서비스 인프라는 상대적으로 제한적인 게 현실입니다. 결국 아파트처럼 관리사무소에 맡기고 손 놓고 있을 수 있는 구조가 아니라는 거죠. 아파트에 살지 않고 다가구를 직접 운영하기로 마음먹었다면, 이 정도 번거로움은 그냥 감수해야 하는 몫이라고 생각하는 편이 정신건강에 좋습니다.

다가구주택 청소 부담

3. 이상한 임차인을 만났을 때 — 유럽처럼 깐깐하게 볼 수 없는 한국의 현실

세 번째는 아마 다가구 운영에서 가장 예민한 부분일 겁니다. 유럽 쪽 임대 시장을 보면 임차인을 들일 때 거의 회사 면접 보듯이 깐깐하게 신원과 소득, 이전 임대 이력까지 확인한다고 하죠. 그런데 한국 정서상 임대인이 임차인에게 그렇게까지 요구하는 건 사실상 불가능합니다. 계약하러 온 사람에게 소득증빙이니 과거 임대 이력이니 꼬치꼬치 캐물으면 "이 집주인 왜 이래" 소리 듣기 십상이니까요.

실제로 제도적으로도 그렇습니다. 국내 주택임대차 제도는 전통적으로 임차인 보호에 초점이 맞춰져 있어서(계약갱신요구권, 전월세상한제 등), 정작 임대인이 계약 전에 임차인의 신용이나 체납 이력을 공식적으로 조회할 수 있는 표준화된 체계는 마련되어 있지 않습니다. 반대로 임차인은 '미납국세 등 열람 제도'를 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있고, '전입세대확인서 열람'을 통해 누가 그 주소에 살고 있는지도 확인할 수 있습니다. 정보가 임대인에게 불리한 방향으로 비대칭적이라는 게 업계의 공통된 문제의식인 셈이죠. 최근 대한주택임대인협회가 프롭테크 기업과 함께 임대인·임차인이 서로 정보를 확인할 수 있는 '상호 스크리닝 서비스'를 2026년 1분기 중 내놓을 예정이라는 보도도 있었는데, 참여연대나 민달팽이유니온 같은 시민단체 쪽에서는 사생활 침해 우려를 제기하고 있어 아직은 찬반이 갈리는 사안입니다. 이런 서비스가 실제로 자리 잡기 전까지는, 결국 임대인 각자가 나름의 요령으로 대처할 수밖에 없다는 이야기입니다.

그래서 제가 나름대로 터득한 방법은 이렇습니다. 부동산을 통해 세입자를 구할 때는 계약 전에 중개사님께 비선호 유형을 미리 구체적으로 전달해두는 게 도움이 됩니다. 중개사님도 사람인지라, 미리 조건을 확실히 말해두면 애초에 그 조건에 안 맞는 분은 걸러서 데려오시더라구요. 공인중개사법상 중개사에게 임차인 개인의 신용이나 평판까지 검증할 법적 의무는 없지만(법이 요구하는 건 어디까지나 매물 자체의 권리관계 설명입니다), 현장에서는 이런 실질적인 조율이 꽤 잘 통합니다.

반대로 당근마켓 같은 곳에서 직거래로 세입자를 구할 때는 조금 다른 감각이 필요합니다. 이럴 때는 전화 통화나 채팅으로 오가는 대화 몇 마디에서 촉을 발동시켜야 합니다. 이사 사유를 물었을 때 대답이 애매하게 얼버무려진다든지, 입주 날짜를 유난히 재촉한다든지, 기본적인 질문(계약 기간, 관리비 포함 여부 등)에도 관심이 없어 보인다든지 하는 신호들이 있습니다. 물론 이걸 근거로 "이 사람은 안 되겠다"고 단정할 수는 없습니다만, 직접 여러 번 겪어보면 나름의 감이 생기는 것 같습니다. 다만 이런 촉이라는 게 기분 상하지 않게 잘 걸러내는 게 관건인데, 너무 대놓고 캐물으면 오히려 상대방이 불쾌해할 수 있으니 자연스러운 대화 속에서 슬쩍슬쩍 파악하는 요령이 필요합니다. 참고로 당근마켓 부동산 직거래에서는 타인 명의 매물을 자기 것처럼 속여 계약금을 가로채는 사기도 보고되는 만큼, 임대인 입장에서도 임차인 검증뿐 아니라 거래 자체의 안전에도 신경을 써야 하는 시대인 것 같습니다.

임대인과 임차인의 정보 비대칭

4. 고장 수리 요청 대응은 다가구 관리인의 숙명입니다

네 번째는 고장·수리 이야기입니다. 다가구주택은 세대마다 보일러, 에어컨, 수도, 전기 같은 개별 설비가 따로따로 있다 보니, 아파트 관리사무소에 전화 한 통이면 끝나는 것과 달리 이 모든 걸 건물주가 직접 대응해야 하는 경우가 많습니다.

법적으로도 임대인의 책임 범위가 꽤 넓습니다. 민법 제623조는 임대인에게 임대차 기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지·수선할 의무를 부과하고 있습니다. 판례를 보면, 파손이나 장해가 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 임대인이 책임지지 않지만, 그걸 고치지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익할 수 없을 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 합니다. 계약서에 "소소한 수선은 임차인 부담"이라는 특약을 넣어두더라도, 범위를 구체적으로 명시하지 않는 한 이런 특약은 통상적인 소규모 파손에만 적용되고, 대파손 수리나 기본 설비 교체 같은 큰 수선은 여전히 임대인 책임으로 남는다는 게 판례의 입장입니다.

보일러나 에어컨처럼 자주 말썽을 부리는 설비도 마찬가지입니다. 보일러는 원칙적으로 임대인이 유지·보수 책임을 지되, 설치 후 7년 이상 지난 노후 보일러는 고장 나면 대개 임대인이 전액 부담하는 경우가 많다고 합니다. 에어컨도 계약 당시 옵션으로 달려 있던 것이면 특별한 약정이 없는 한 노후화나 정상 사용 중 고장은 임대인이 수리·교체하는 게 원칙입니다. 세대 수가 많은 만큼 이런 고장 신고도 그만큼 자주 들어올 수밖에 없고, 그때마다 임대인이 사실상 관리인 역할을 해야 하는 게 다가구 운영의 숙명이라고 봐도 될 것 같습니다.

이 부분에서는 손재주가 있으면 정말 큰 도움이 됩니다. 변기 물이 안 내려간다거나, 수도꼭지에서 물이 샌다거나, 형광등 안정기가 나갔다거나 하는 웬만한 문제는 사실 업체를 부르지 않고도 직접 해결할 수 있는 경우가 많거든요. 요즘은 유튜브만 검색해봐도 거의 모든 상황에 대처하는 방법이 친절하게 나와 있습니다. 처음엔 저도 "이런 걸 내가 어떻게 고쳐" 싶었는데, 몇 번 영상 보고 따라 해보니 의외로 되더라구요. 물론 전기나 가스처럼 잘못 건드리면 위험한 부분은 무리하지 않고 전문가를 부르는 게 맞겠지만, 그 외의 자잘한 고장들은 직접 처리할 수 있게 되면 비용도 아끼고 대응 속도도 빨라지니 여러모로 남는 장사입니다.

5. 결국 세상에 공짜는 없습니다 — 어느 정도의 서비스 정신은 필요합니다

마지막 다섯 번째는 앞선 네 가지를 다 관통하는 이야기이기도 합니다. 국내 주택임대관리서비스 관련 연구를 보면, 임차인의 만족도와 재계약 의도에 영향을 미치는 요인은 환경적 요인, 시설적 요인, 운영적 요인, 비용적 요인, 서비스적 요인 다섯 가지로 나뉘는데, 영향력 순서는 운영적 요인 > 시설적 요인 > 서비스적 요인 > 비용적 요인 > 환경적 요인 순으로 나타났다고 합니다. 업무처리가 신속한지, 공정하고 정확한지, 친절한지 같은 것들이 만족도를 좌우한다는 뜻이고, 이런 만족도가 결국 재계약 의사로 이어진다는 게 여러 연구에서 공통적으로 확인되는 내용입니다.

실제 임대인들의 경험담을 모아놓은 매거진 글을 봐도 이 이야기가 그대로 겹칩니다. 한 임대인은 "집은 사람 집인지 개집인지 구분이 안 되게 사용하고 월세는 2~3개월씩 밀리기가 일쑤"라며 관리 스트레스를 토로했고, 다른 임대인은 "임대업, 웬만한 각오 없이 절대 하지 마라"며 진상 세입자와의 분쟁 경험을 전하기도 했습니다. 그런데 흥미로운 건, 같은 자료에 세입자와 소통하며 좋은 관계를 맺었다는 사례("세상 사는 이야기를 나누다 보면 시간이 잘 간다")도 함께 소개된다는 점입니다. 결국 앞서 이야기한 청소, 이상한 임차인 거르기, 고장 수리 대응까지, 이 모든 게 따지고 보면 "서비스업"의 영역에 들어가는 일들이라는 거죠.

저는 이 다섯 번째가 사실 이 글 전체를 관통하는 결론이라고 생각합니다. 다가구주택을 운영한다는 건 부동산 투자인 동시에 어느 정도는 서비스업을 겸하는 일입니다. 세입자가 불편함 없이 지낼 수 있게 신경 쓰고, 요청이 오면 빠르게 대응하고, 가끔은 조금 귀찮은 일도 웃으며 처리해야 하는. 이걸 "왜 내가 이런 것까지 해야 하나" 싶은 마음으로 시작하면 매 순간이 스트레스일 수밖에 없습니다. 반대로 "이 정도는 감수하는 게 당연하다"고 마음을 먹고 나면, 신기하게도 같은 상황도 훨씬 덜 힘들게 느껴지더라구요. 세상에 공짜는 없다는 말, 다가구주택 운영만큼 이 말이 딱 들어맞는 영역도 없는 것 같습니다.

다가구주택 운영은 부동산 투자이자 서비스업

글을 마치며

여기까지 다가구주택에 거주하고 운영하면서 느낀 단점 다섯 가지, 아파트만큼의 시세차익을 기대하기 어렵다는 점, 청소가 은근히 애매하다는 점, 이상한 임차인을 걸러내기가 까다롭다는 점, 고장 수리 대응이 끝이 없다는 점, 그리고 결국 어느 정도의 서비스 정신이 필요하다는 점을 순서대로 짚어봤습니다.

이렇게 쭉 적어놓고 보니 확실히 만만한 일은 아니라는 생각이 다시 듭니다. 그런데 지난 글에서 다룬 장점들, 그러니까 매달 들어오는 고정수입이나 주차·층간소음에서 자유로운 점 같은 것들을 떠올려보면, 결국 이 모든 번거로움을 감수할 만한 이유가 있으니 다가구주택에 사는 분들이 계속 그 자리를 지키고 있는 게 아닐까 싶습니다. 장점과 단점을 다 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것은 확실히 다르다고 생각하니, 이 시리즈가 다가구주택을 고민하시는 분들께 조금이나마 현실적인 그림을 그리는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.